Wie een vakantieverblijf in Zwitserland wenst te kopen, moet in de eerste plaats rekening houden met het Zwitserse vergunnings- en beperkingsregime. Het zogenaamde Lex Koller-regime beperkt de verwerving van residentieel vastgoed en vakantieverblijven door buitenlandse personen zonder vestigingsrecht in Zwitserland.

Belgische rijksinwoners zonder Zwitserse nationaliteit kunnen enkel een Zwitserse vakantiewoning verwerven als zij aan bepaalde voorwaarden voldoen. Bovendien kan dit slechts binnen jaarlijkse quota en met een voorafgaande vergunning van het kanton waarin het vakantieverblijf gelegen is. Afhankelijk van het kanton, de gemeente en het type vastgoed kunnen nog bijkomende voorwaarden gelden. Die hebben onder meer betrekking op het gebruik, de bestemming en de oppervlakte van het pand.

Daarnaast speelt ook het Lex Weber-regime een belangrijke rol. Dit regime geldt zowel voor Zwitsers als voor niet-Zwitsers en werkt op gemeentelijk niveau. In gemeenten waar meer dan 20% van de woningen tweede verblijven zijn, mogen in principe geen nieuwe tweede verblijven meer worden vergund, tenzij een wettelijke uitzondering van toepassing is (voor bijvoorbeeld hotels, woningen die permanent verhuurd worden als toeristische accommodatie, enz.). 
 

Naast bovenstaande specifieke vergunningsvereisten dient u ook rekening te houden met aankoopkosten en belastingen. Deze verschillen sterk naargelang het kanton waarin het vakantieverblijf gelegen is. Waar de kosten in sommige kantons relatief beperkt blijven, kunnen ze in andere kantons aanzienlijk hoger oplopen. 

Net zoals in België, Frankrijk, Spanje, Portugal, Italië en Nederland is het in Zwitserland ook mogelijk om een gesplitste aankoop te doen. Daarbij kunnen de ouders bijvoorbeeld het vruchtgebruik verwerven en de kinderen de blote eigendom van het vakantieverblijf. In een eerder blogbericht wezen we al op de voorwaarden en toepassingsmogelijkheden van een dergelijke gesplitste aankoop in België. U leest er alles over in dit artikel.

Bij een gesplitste aankoop behoudt de vruchtgebruiker levenslang het recht om het goed te gebruiken of de huurinkomsten te ontvangen, terwijl de blote eigenaar automatisch volle eigenaar wordt bij het overlijden van de (langstlevende van de) vruchtgebruiker(s).

Toch vraagt deze techniek bijzondere aandacht. Men moet nagaan of ook de kinderen kwalificeren als ‘personen in het buitenland’. Als dat het geval is, kunnen de beperkingen van het Lex Koller-regime ook spelen bij hun verwerving van de blote eigendom. Daarnaast blijft ook het Lex Weber-regime relevant, en dit ongeacht de nationaliteit of fiscale woonplaats van de kopers.

Een gesplitste aankoop kan interessant zijn voor wie zijn kinderen al wil betrekken bij de vermogensplanning rond het vakantieverblijf, maar zelf het gebruiksrecht wenst te behouden. De meerwaarde van deze techniek ligt echter niet noodzakelijk in de Zwitserse fiscaliteit. In Zwitserland genieten de langstlevende echtgenoot, geregistreerde partner en/of afstammelingen doorgaans immers van een gunstige behandeling in de Zwitserse erfbelasting (zie verder).  

Vanuit Belgisch perspectief kan een gesplitste aankoop wel een mogelijke fiscale optimalisatie vormen. Onder bepaalde voorwaarden kan de uitdoving van het vruchtgebruik en de daaropvolgende aanwas bij de blote eigendom buiten de Belgische erfbelasting blijven. Dit veronderstelt onder meer dat de kinderen de blote eigendom correct en vooraf financieren. En dat men daarvan het nodige bewijs kan leveren. Na een gesplitste aankoop blijft de vruchtgebruiker de belastingplichtige wat betreft de huurinkomsten en de vermogensbelasting.
 

Voor meer informatie over de aangifte van uw Zwitserse vakantieverblijf in de Belgische personenbelasting, verwijzen wij u graag naar ons eerder verschenen blogbericht ‘Deel 1: Uw vakantieverblijf in het buitenland en uw belastingaangifte’. Naast de Belgische fiscale aandachtspunten moet u ook rekening houden met Zwitserse belastingen en heffingen. Die hangen in belangrijke mate af van het kanton en de gemeente waar het vakantieverblijf gelegen is. 

Net zoals bijvoorbeeld Frankrijk, Spanje, Portugal, Italië en Nederland kent ook Zwitserland een meerwaardebelasting bij de verkoop van uw vakantieverblijf. Als verkoper betaalt u in principe belasting op de meerwaarde die u realiseert bij de verkoop van een in Zwitserland gelegen onroerend goed. Deze belasting noemt men de ‘Grundstückgewinnsteuer’.

Het gaat om een kantonnaal geregelde vastgoedmeerwaardebelasting. De toepasselijke tarieven, berekeningswijze, vrijstellingen, verminderingen en eventuele uitstelregelingen verschillen van kanton tot kanton. Om de fiscale impact van een verkoop correct in te schatten, moet men daarom altijd nagaan welke regels gelden in het kanton waar het vakantieverblijf gelegen is.

De belastbare meerwaarde wordt doorgaans berekend als het verschil tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs. Afhankelijk van de kantonnale regels kunnen bepaalde kosten in rekening gebracht worden, zoals aankoop- en verkoopkosten, makelaarskosten, notariskosten en waardevermeerderende investeringen.

In veel kantons speelt ook de duur van het bezit van het vakantieverblijf een belangrijke rol. De Zwitserse fiscale regels vertrekken vaak van het uitgangspunt dat kortetermijnmeerwaarden zwaarder mogen worden belast. Naarmate het vakantieverblijf langer in het bezit blijft van de verkoper, kan de belastingdruk daardoor in bepaalde kantons dalen. Ook dit element verdient dus aandacht wanneer u overweegt om uw Zwitsers vakantieverblijf te verkopen. 
 

Omdat het vakantieverblijf op Zwitsers grondgebied ligt, zou de Zwitserse fiscus erfbelasting kunnen heffen. Een eerste belangrijk principe is dat Zwitserland geen federale erfbelasting kent. De federale overheid heft dus geen erfbelasting. Die bevoegdheid ligt bij de kantons. Daardoor kunnen de regels, tarieven en vrijstellingen aanzienlijk verschillen naargelang het kanton waarin het vakantieverblijf gelegen is.

In veel situaties blijft de effectieve belastingdruk in Zwitserland beperkt. In vrijwel alle kantons genieten de langstlevende echtgenoot, geregistreerde partner en/of afstammelingen van een ruime vrijstelling of van een zeer gunstig regime. Dit betekent echter niet dat er geen fiscale aandachtspunten zijn. De verschillen tussen de kantons blijven groot. Zo heffen de kantons Schwyz en Obwalden bijvoorbeeld helemaal geen erfbelasting.

Daarnaast blijft ook de Belgische erfbelasting relevant. De eventuele verplichting om Zwitserse erfbelasting te betalen, neemt niet weg dat de erfgenaam of legataris van een Belgisch rijksinwoner ook in België erfbelasting verschuldigd kan zijn. Als erfgenaam of legataris van een Belgische rijksinwoner bent u immers erfbelasting verschuldigd op alle roerende en onroerende goederen die zich in de nalatenschap van de overledene bevinden, ongeacht of die goederen zich in België of in het buitenland bevinden. Als u erfbelasting in Zwitserland verschuldigd bent, kan u deze wel aftrekken van de verschuldigde erfbelasting in België. 
 

Een schenking van uw Zwitserse vakantieverblijf kan om verschillende redenen interessant of aangewezen zijn. Zo is het mogelijk dat u al aan vermogensplanning wenst te doen of toekomstige Belgische erfbelasting (zie hierboven) wilt milderen. Nadat het Zwitserse vakantieverblijf geschonken is, is er namelijk geen erfbelasting in België meer verschuldigd bij het overlijden van de schenker(s).

Bij de schenking van een Zwitsers vakantieverblijf is er in beginsel enkel Zwitserse (en geen Belgische) schenkbelasting verschuldigd. Net zoals bij de erfbelasting kent Zwitserland geen federale schenkbelasting. De kantons bepalen zelf of - en in welke mate - zij schenkbelasting heffen.

Hoewel de concrete behandeling dus afhangt van het betrokken kanton, kan deze schenkbelasting in familiale context vaak gunstig uitvallen. Echtgenoten en geregistreerde partners genieten in de regel van een vrijstelling van schenkbelasting. In veel kantons betalen ook kinderen en kleinkinderen geen (of slechts beperkte) schenkbelasting. Stiefkinderen en pleegkinderen kunnen dan weer in bepaalde kantons een gelijkaardige behandeling krijgen, maar enkel voor zover het betrokken kanton hen fiscaal gelijkstelt met biologische kinderen. 

Een schenking van (een gedeelte van) uw Zwitsers vakantieverblijf heeft bovendien geen impact op uw schenkingsstrategie of vermogensplanning voor Belgisch vastgoed. In een zuiver Belgische situatie dient u immers, als u wil genieten van de laagste schijf in de Belgische schenkingsrechten, een periode van drie jaar tussen twee onroerende schenkingen aan dezelfde begiftigde(n) te laten. Voor een uitgewerkt voorbeeld hieromtrent verwijzen wij graag naar ons eerder verschenen blogbericht over een vakantieverblijf in Frankrijk.

Tot slot kan u de schenking ook beperken tot de blote eigendom. Op die manier behoudt de schenker het vruchtgebruik. En dus het gebruik of de inkomsten van het vakantieverblijf. In Zwitserland bestaat ook de mogelijkheid om de volle eigendom te schenken en een woonrecht voor de schenkers (of een derde partij) te voorzien. De houder van dit recht heeft een (levenslang) recht om kosteloos in de woning te wonen, maar mag het niet verhuren zoals een vruchtgebruiker zou kunnen.  

Naast eventuele schenkbelasting, kunt u bij een schenking van Zwitsers vastgoed ook overdrachtsbelastingen, registratiekosten of grondboekrechten verschuldigd zijn. Ook die kosten en heffingen zijn kantonnaal geregeld. De belastbaarheid, tarieven en voorwaarden zijn kantonafhankelijk en kunnen dus sterk verschillen.
 

U merkt het: bij de aan- of verkoop, schenking of erfenis van een in Zwitserland gelegen vakantieverblijf zijn er een aantal civiele en fiscale regels van toepassing die aanzienlijk kunnen verschillen van de Belgische regelgeving. Het is essentieel om goed geïnformeerd te zijn om deze transacties correct uit te voeren en om onverwachte situaties te vermijden. Wenst u deskundig advies en begeleiding in verband met uw tweede verblijf? Neem dan gerust contact op met ons Vermogensplanning-team.

Opgelet: dit blogbericht werd geschreven op 26 oktober 2026. De wet- en regelgeving kan intussen variëren met de inhoud van deze publicatie.