Buitenlandse vakantieverblijven - Deel 3: Spanje
Spanje weet al geruime tijd vele reizigers te verleiden met haar eindeloze kustlijnen, bruisende steden en levendige tradities. Van flamenco tot tapas, van het bruisende Barcelona tot de stille natuur van Andalusië: het land ademt karakter en diversiteit. Het is dan ook geen toeval dat Spanje een vaste waarde is in het vakantiehart van veel landgenoten. In het kader van onze blogreeks over buitenlandse vakantieverblijven nemen we als derde deel Spanje onder de loep. In dit artikel lichten we de belangrijkste aandachtspunten toe rond het kopen, verkopen, erven en schenken van een vakantieverblijf in dit zonnige land.
Aankoop van een vakantieverblijf in Spanje
Bij de aankoop van vastgoed in Spanje moet u, net zoals bij de aankoop van Belgisch onroerend goed, overdrachtsbelasting betalen. Het tarief van deze ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) bedraagt 6% tot 11% en is afhankelijk van de autonome regio binnen Spanje waar u het vakantieverblijf wenst te verwerven. Deze overdrachtsbelasting wordt - naar analogie met België - berekend op de afgesproken verkoopprijs tussen beide partijen. Indien de fiscale referentiewaarde van het pand echter hoger zou liggen dan de verkoopprijs, dan zal de hogere referentiewaarde als uitgangspunt worden genomen om de ITP te berekenen.
In sommige gevallen zult u als koper, in plaats van overdrachtsbelasting, 10% btw verschuldigd zijn. Dit is bijvoorbeeld het geval bij de verkoop door een btw-plichtige van een nieuwbouw op het Spaanse vasteland. Wenst u echter een nieuwbouw op een van de Canarische eilanden te verwerven? Dan geldt niet het algemene Europese btw-systeem, maar wél het IGIC (Impuesto General Indirecto Canario). Hier geldt een lager tarief van 6,5% tot 7%. Deze verlaagde btw-tarieven gelden voor residentieel vastgoed.
Bij de aankoop (onder btw of IGIC) zult u ook een IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) dienen te betalen, zijnde het Spaanse zegelrecht. De omvang van dit zegelrecht (tussen 0,50% en 2%) varieert van autonome regio tot autonome regio. Als u het pand koopt van een verkoper die zelf geen inwoner van Spanje is, bent u ertoe gehouden 3% van de verkoopprijs in te houden en rechtstreeks door te storten aan de belastingdienst.
Als koper, net zoals in België, staat u in voor de notariskosten (0,3% tot 0,7% van de waarde van het goed), de administratieve kosten en, indien van toepassing, de kosten voor de vestiging van een hypotheek. Belangrijk om hierbij aan te stippen is dat de rol van een notaris in Spanje aanzienlijk verschilt van de rol van een Belgische notaris.
Bij de aankoop van Spaans vastgoed doet de Spaanse notaris, net zoals de Portugese notaris, immers geen onderzoek naar bijvoorbeeld het schuldenvrij zijn van het aangekochte pand of de vergunde toestand van het vastgoed. In de praktijk wordt dan ook vaak aangeraden om als koper bijkomend beroep te doen op een (Spaanse) advocaat, waarbij de kosten hiervoor ook door de koper dienen te worden gedragen. De kost van deze tussenkomst bedraagt ongeveer 1% van de waarde van het onroerend goed, exclusief btw.
Net zoals in België, Frankrijk, Portugal en Italië is het in Spanje ook mogelijk om een gesplitste aankoop te doen. Daarbij kunnen de ouders bijvoorbeeld het vruchtgebruik (usufructo) verwerven en de kinderen de blote eigendom (nuda propiedad) van het vakantieverblijf. In een eerder blogbericht wezen we al op de voorwaarden en toepassingsmogelijkheden van een dergelijke gesplitste aankoop in België. U leest er alles over in dit artikel.
Bij een gesplitste aankoop behoudt de vruchtgebruiker levenslang het recht om het goed te gebruiken of de huurinkomsten te ontvangen, terwijl de blote eigenaar automatisch volle eigenaar wordt bij het overlijden van de (langstlevende van de) vruchtgebruiker(s). Er is dan geen erfbelasting verschuldigd - zowel in Spanje als in België.
Bij een gesplitste aankoop van een Spaans vakantiebedrijf schuilt er echter een fiscaal addertje onder het gras. Net zoals in een Belgische situatie zal er bij het aanwassen van het vruchtgebruik bij de blote eigendom geen Spaanse schenk- of erfbelasting verschuldigd zijn. Het knelpunt is echter dat de Spaanse fiscus de aanwas van het vruchtgebruik bij de blote eigendom beschouwt als een overdracht aan de blote eigenaar.
Gelet op deze ‘overdracht’ is er wederom ITP (zie hierboven) verschuldigd. Er zal een taxatie tussen 6% en 11% doorgevoerd worden waarbij men rekening houdt met de leeftijd van de vruchtgebruiker op het moment van de aankoop (hoe jonger, hoe meer het vruchtgebruik waard is) en de waarde van het pand ten tijde van het overlijden van de vruchtgebruiker (wat doorgaans hoger zal zijn dan de waarde ten tijde van de aankoop).
Het loont dus de moeite om, voorafgaandelijk aan uw geplande gesplitste aankoop, voldoende rekening te houden met de Spaanse fiscale gevolgen bij een overlijden. Een mogelijk alternatief voor de gesplitste aankoop is de initiële aankoop van het vakantieverblijf in volle eigendom door de ouders, gevolgd door een ‘fiscaal goedkopere’ schenking aan de kinderen (zie hieronder).
Belastingen op het Spaanse vakantieverblijf
Voor meer informatie over de aangifte van uw Spaanse vakantieverblijf in de Belgische personenbelasting, verwijzen wij u graag naar ons eerder verschenen blogbericht 'Deel 1: Uw vakantieverblijf in het buitenland en uw belastingaangifte'. Naast belastingen in België, zult u echter ook een aantal (jaarlijkse) belastingen in Spanje verschuldigd zijn:
De IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) kan gezien worden als de Spaanse evenknie van de Belgische onroerende voorheffing. De IBI wordt berekend aan de hand van de valor catastral (de kadastrale waarde van het pand) en het van toepassing zijnde gemeentelijke belastingtarief.
Naast de IBI bent u als eigenaar van een Spaans buitenverblijf ook een vorm van Spaanse inkomstenbelasting verschuldigd. Deze belasting voor niet-inwoners wordt de IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) genoemd.
Zelfs als u het vakantieverblijf niet zou verhuren, bent u deze belasting verschuldigd. De Spaanse fiscus berekent in dat geval een forfaitair huurinkomen, gebaseerd op 1,1% (of soms 2% als er geen recente herwaardering van de kadastrale waarde gebeurde) van de valor catastral. Inwoners van de EU zullen een tarief van 19% dienen te betalen op dit forfaitaire huurinkomen.
Indien u de woning verhuurt, zal u jaarlijks 19% inkomstenbelasting betalen op de bruto-huurinkomsten, te verminderen met interesten die betaald werden op een lening aangegaan voor de aankoop van het pand, alsook eventuele onderhouds- of verbouwingskosten.
Naast de IBI en de IRNR, is er mogelijks ook ISP (Impuesto Sobre el Patrimonio), de Spaanse vermogensbelasting, verschuldigd. Op het netto-actief van het vermogen (schulden om het goed te verwerven mogen dus worden afgetrokken) is er een progressief tarief van toepassing van 0,20% tot 3,50%.
Als niet-inwoner van Spanje kunt u echter genieten van een vrijstelling van 700.000 euro per persoon. Wanneer u bijvoorbeeld samen met uw echtgeno(o)t(e) een villa aankoopt met een waarde van 1.200.000 euro, dan bent u volledig vrijgesteld van de Spaanse vermogensbelasting.
Let wel: ook hier is de ligging van het vakantieverblijf binnen Spanje van groot belang. Bepaalde regio’s voorzien immers een ruimere vrijstelling dan 700.000 euro per persoon of kennen zelfs helemaal geen vermogensbelasting. Als niet-inwoner van Spanje kan u kiezen: de toepassing van het federale regime of het regionale regime.
Sinds 2022 bestaat ook een federale solidariteitsbijdrage, de ITSGF (Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas). Dit is een vermogensbelasting die jaarlijks verschuldigd is op Spaans vermogen met een aanzienlijke waarde, boven 3.000.000 euro, ongeacht de ligging ervan.
Verkoop van het Spaanse vakantieverblijf
Bij de verkoop van een Spaans vakantieverblijf is er, bij de realisatie van een meerwaarde, een meerwaardebelasting van toepassing met een algemeen vlak tarief van 19%. Dit tarief wordt toegepast op het bedrag dat het verschil uitmaakt tussen de verkoopprijs en de initiële aankoopprijs van het vakantieverblijf. De Spaanse fiscale regels voorzien wel dat u bij de aankoopprijs een aantal kosten mag optellen (bijvoorbeeld ITP/btw en verbouwingskosten), terwijl er van de verkoopprijs een aantal kosten mogen worden afgetrokken (bijvoorbeeld kosten voor de makelaar en de advocaat).
Wanneer u als niet-inwoner uw Spaans vakantieverblijf verkoopt, dan is de koper ook verplicht om 3% van de verkoopprijs in te houden en over te maken aan de Spaanse fiscus. Dit bedrag vormt dan een vooruitbetaling op de verschuldigde meerwaardebelasting. Het is natuurlijk altijd mogelijk dat het ingehouden bedrag van 3% het bedrag van de verschuldigde meerwaardebelasting overschrijdt. In dat geval kan de verkoper verzoeken aan de fiscus om het te veel ingehouden bedrag terug te betalen.
Naast deze meerwaardebelasting bent u bij een verkoop van uw Spaanse vakantieverblijf ook een gemeentelijke meerwaardebelasting op de grond (Plusvalía municipal) verschuldigd. Deze belasting wordt berekend op basis van de kadastrale waarde van de grond, een gemiddeld jaarlijks stijgingspercentage van de grondwaarde en het aantal jaren dat het vakantieverblijf in uw bezit is gebleven. Het toepasselijk tarief is afhankelijk van gemeente tot gemeente.
Erfenis van een vakantieverblijf in Spanje
Aangezien het vakantieverblijf op Spaans grondgebied gelegen is, zal de Spaanse fiscus erfbelasting mogen heffen. De tarieven in de federale Spaanse erfbelasting variëren tussen 7,65% en 34%. Belangrijk aandachtspunt hierbij is dat de autonome regio’s het recht hebben om een afwijkende regeling te hanteren. Zo heeft elk van de 17 autonome regio’s een eigen systeem van (mogelijks afwijkende) tarieven, bijkomende vrijstellingen of verminderingen en voorwaarden.
Sommige regio’s (zoals bijvoorbeeld Andalusië en Valencia) hanteren vandaag een quasi-afschaffing van erfbelasting voor een aantal ‘directe’ erfgenamen (zoals echtgenoten, geregistreerde partners en kinderen). Dit doen ze door bepaalde vrijstellingen te voorzien, in combinatie met een 99% vermindering van de verschuldigde erfbelasting.
Niettemin doen deze - al dan niet gunstige - tarieven in de Spaanse erfbelasting geen afbreuk aan het feit dat de erfgenaam of legataris van (een deel van) het Spaanse vakantieverblijf erfbelasting in België verschuldigd is. Als erfgenaam of legataris van een Belgische inwoner bent u immers erfbelasting verschuldigd op alle roerende en onroerende goederen die zich in de nalatenschap van de overledene bevinden, ongeacht of deze zich in het binnen- of buitenland bevinden. Als u erfbelasting in Spanje verschuldigd bent, kan u deze wel aftrekken van de verschuldigde erfbelasting in België.
Schenking van een Spaans vakantieverblijf
Een schenking van uw Spaanse vakantieverblijf kan om verschillende redenen interessant of aangewezen zijn. Zo is het mogelijk dat u al aan vermogensplanning wenst te doen of toekomstige Belgische erfbelasting (zie hierboven) wilt milderen. Nadat het Spaanse vakantieverblijf geschonken is, is er namelijk geen erfbelasting in België meer verschuldigd bij het overlijden van de schenker(s).
Bij de schenking van uw vakantieverblijf in Spanje is er enkel Spaanse (en geen Belgische) schenkbelasting verschuldigd. De tarieven van de Spaanse schenkbelasting lopen in grote mate gelijk met de tarieven in de Spaanse erfbelasting. Dit betekent dat er in bepaalde regio’s quasi geen schenkbelasting verschuldigd is.
Hoewel er dus mogelijks maar zeer weinig schenkbelasting betaald dient te worden, mag u de meerwaardebelasting van 19% hierbij niet uit het oog verliezen. In Spanje is er immers meerwaardebelasting verschuldigd bij een schenking. Bij een relatief snelle schenking na de aankoop is er logischerwijs minder (of zelfs geen) meerwaardebelasting verschuldigd in vergelijking met een schenking na pakweg 15 jaar na de aankoop van het vakantieverblijf. Ook de gemeentelijke meerwaardebelasting op de grond (Plusvalía municipal) is mogelijks verschuldigd in het kader van een schenking.
Verder geven we nog graag mee dat een schenking van (een gedeelte van) uw Spaanse vakantieverblijf geen impact heeft op uw vermogensplanning of schenkingsstrategie in België. In een zuiver Belgische situatie dient u immers, als u wenst te kunnen genieten van de laagste schijf in de Belgische schenkingsrechten, een periode van drie jaar te laten tussen twee onroerende schenkingen aan dezelfde begiftigde(n). Voor een uitgewerkt voorbeeld hieromtrent verwijzen wij graag naar ons blogbericht over het vakantieverblijf in Frankrijk. Het is ook mogelijk om de schenking te beperken tot de blote eigendom.
Een buitenlands vakantieverblijf: genieten zonder zorgen
U merkt het: bij de aan- of verkoop, schenking of erfenis van een in Spanje gelegen vakantieverblijf zijn er een aantal civiele en fiscale regels van toepassing die aanzienlijk kunnen verschillen van de Belgische regelgeving. Het is essentieel om goed geïnformeerd te zijn om deze transacties correct uit te voeren en om onverwachte situaties te vermijden. Wenst u deskundig advies en begeleiding in verband met uw tweede verblijf? Neem dan gerust contact op met ons Wealth Planning-team.
Opgelet: dit blogbericht werd geschreven op 19 juni 2026. De wet- en regelgeving kan intussen variëren met de inhoud van deze publicatie.