Buitenlandse vakantieverblijven - Deel 2: Frankrijk
Frankrijk is een prachtig land vol schilderachtige landschappen, culinaire hoogstandjes en indrukwekkend cultureel erfgoed. Het is dan ook geen wonder dat Frankrijk elk jaar opnieuw tot de topfavorieten van Belgische vakantiegangers behoort. In het kader van onze blogreeks over buitenlandse vakantieverblijven nemen we vandaag als tweede deel Frankrijk onder de loep. We voorzien u graag van waardevolle inzichten over de aankoop, verkoop, schenking en erfenis van uw vakantieverblijf in ‘la douce France’.
De aankoop van een vakantieverblijf in Frankrijk
Bij de aankoop van vastgoed in Frankrijk zijn er registratierechten verschuldigd, net zoals dat het geval is bij de aankoop van Belgisch onroerend goed. Het tarief bij de aankoop van een buitenverblijf in Frankrijk is echter aanzienlijk gunstiger dan het algemeen tarief van het verkooprecht voor de aankoop van een tweede woning in België (Vlaanderen: 12%, Wallonië en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest 12,5%). Het tarief ligt immers rond 6,32%.
Het geïnde bedrag aan registratierechten wordt verdeeld tussen het departement (doorgaans 5%) en de gemeente (1,20 %) waar het onroerend goed is gelegen. Het resterende bedrag vormt een “prélèvement pour fraisd’assiette” (2,37% van het bedrag van het departementale recht). Bij de registratierechten kunnen er vrijstellingen en verminderingen van toepassing zijn.
In sommige gevallen kan er - in plaats van registratierechten- btw verschuldigd zijn tegen een tarief van 20%, bijvoorbeeld bij de verkoop van bouwgrond of nieuwbouw door een btw-plichtige, vermeerderd met een belasting op de hypothecaire bekendmaking van 0,715%.Ook dient u als koper, net zoals in België, in te staan voor de notariskosten (= notarieel ereloon en dossierkosten) en de desgevallende hypotheekkosten. Globaal genomen bedragen de aankoopkosten 7% à 8 % van de aankoopprijs.
Net als zoals in België, is het in Frankrijk mogelijk om een gesplitste aankoop te doen. Daarbij kunnen de ouders bijvoorbeeld het vruchtgebruik (usufruit) verwerven en de kinderen de blote eigendom (nue-propriété) van het vakantieverblijf. In een eerder blogbericht wezen we al op de voorwaarden en toepassingsmogelijkheden van een dergelijke gesplitste aankoop in België. U leest er alles over in dit artikel.
Bij een gesplitste aankoop behoudt de vruchtgebruiker levenslang het recht om het goed te gebruiken of de huurinkomsten te ontvangen, terwijl de blote eigenaar automatisch volle eigenaar wordt bij het overlijden van de (langstlevende van de) vruchtgebruiker(s). Er is dan geen erfbelasting verschuldigd - zowel in Frankrijk als in België.
Deze techniek biedt interessante mogelijkheden voor wie zijn kinderen nu al wil betrekken bij de vermogensplanning van het vakantieverblijf, maar zelf nog het gebruiksrecht wenst te behouden.De gesplitsteaankoop in Frankrijk kent evenwel een belangrijk verschilpunt met een Belgische gesplitste aankoop:
Net zoals in een Belgische situatie zal het vaak voorkomen dat de ouders-vruchtgebruikers, voorafgaandelijk aan de gesplitste aankoop, de waarde van de blote eigendom in geld schenken aan de kinderen-blote eigenaars. In dit verband stelt de fiscus in ons land een aantal voorwaarden zodat het einde van het vruchtgebruik effectief wordt vrijgesteld van erfbelasting. Ook wanneer er sprake is van een gesplitste aankoop in het buitenland, dienen de vereisten van het Belgische fiscale recht te worden nageleefd. Zoals aangegeven, zijn deze vereisten uitvoeriger toegelicht in dit blogartikel.
In een Belgische context is het over het algemeen af te raden dat er melding wordt gemaakt van deze voorafgaandelijke schenking in de aankoopakte. In een Franse situatie dient de notariële akte van de gesplitste aankoop daarentegen net wél een vermelding te bevatten waaruit blijkt dat er een voorafgaandelijke schenking heeft plaatsgevonden.
Deze vereisten zijn nodig om te garanderen dat het in Frankrijk gelegen onroerend goed bij het overlijden van de vruchtgebruiker niet aan erfbelasting wordt onderworpen, zowel vanuit het oogpunt van het Belgische fiscale recht als vanuit het oogpunt van het Franse fiscale recht.
Belastingen op vakantieverblijf
Voor meer informatie over het aangeven van uw Franse vakantieverblijf in de Belgische personenbelasting, verwijzen wij u graag naar ons eerder verschenen blogbericht: ‘Een tweede verblijf verwerven: algemene aandachtspunten van de Belgische fiscaliteit’. Naast belastingen in België, zult u echter ook een aantal belastingen in Frankrijk verschuldigd zijn:
De Franse tegenhanger van de Belgische onroerende voorheffing, ‘la taxe foncière’, is elk jaar verschuldigd voor zowel verhuurde als niet-verhuurde Franse vakantieverblijven. Aangezien het om een lokale belasting gaat, varieert het belastingtarief naargelang de ligging van het goed.
De Franse woonbelasting, ‘la taxe d’habitation’, is een ander voorbeeld van een jaarlijks te betalen belasting. Als eigenaar van een Frans vakantieverblijf bent u verplicht om de namen van de bewoners te melden aan de Franse fiscus. Indien u als eigenaar uw vakantieverblijf zelf bewoont en er dus geen sprake is van een verhuur, zal de belasting aan u als eigenaar worden opgelegd. U hoeft de identiteit van de bewoners slechts één keer aan te geven, tenzij er wijzigingen optreden. Eventuele wijzigingen moet u vóór 1 juli van dat jaar doorgeven.
Ook de taxe d’habitation is een lokale belasting waarbij het tarief varieert van gemeente tot gemeente.
Als u de Franse vakantiewoning verhuurt, moeten de netto huurinkomsten jaarlijks aangegeven worden in Frankrijk en zullen ze progressief belast worden in de inkomstenbelasting. Het minimumtarief bedraagt 20% voor een belastbaar netto-inkomen tot 29.579 EUR en 30% daarboven (inkomsten ontvangen in 2025), met uitzondering van de mogelijkheid om te opteren voor het gemiddelde aanslagtarief berekend op basis van uw wereldwijde inkomsten.
Indien u kan aantonen dat het gemiddelde aanslagtarief op uw wereldwijde inkomsten lager ligt dan 20% of 30%, kan worden verzocht om dit gemiddelde tarief toe te passen op de inkomsten van Franse oorsprong. Boven op deze belasting zullen nog sociale bijdragen geheven worden tegen een verlaagd tarief van 7,5%.
Volledigheidshalve wijzen we erop dat er in Frankrijk vereenvoudigde taxatieregimes bestaan in geval van ongemeubileerde en gemeubelde verhuur. Deze regimes voorzien een forfaitaire kostenaftrek die fiscaal interessant kan zijn. Bij een gemeubelde verhuur gelden ook enkele bijkomende aandachtspunten, aangezien deze in Frankrijk al snel als een beroepsmatige activiteit zal aanzien worden.
Frankrijk kent daarnaast sinds 1 januari 2018 haar ‘IFI’ (Impôtsur la FortuneImmobilière), een vermogensbelasting op het onroerend vermogen van zowel Franse rijksinwoners als niet-inwoners. Als niet-inwoner betaalt u deze vermogensbelasting als de nettowaarde van de in Frankrijk gelegen niet-professionele onroerende goederen een bedrag van 1.300.000 euro overschrijdt. In de regel is de vruchtgebruiker de belastingplichtige. Deze zal gehouden zijn de totale waarde van het onroerend goed in volle eigendom aan te geven.
Aandachtspunt: bij de IFI-aangifte wordt rekening gehouden met de onroerende goederen die toebehoren aan alle personen binnen één fiscaal huishouden. Indien twee personen aldus als koppel samenleven en een fiscaal huishouden vormen, wordt rekening gehouden met alle onroerende goederen waarvan zij samen of afzonderlijk eigenaar zijn.
De waarde van uw Frans vakantieverblijf dient overeen te stemmen met de verkoopwaarde van het goed op 1 januari van het betrokken jaar. Deze verkoopwaarde kan echter - onder bepaalde voorwaarden - verminderd worden door bepaalde voor aftrek vatbare schulden. Dit gaat in de eerste plaats om schulden die werden gemaakt om uw vakantieverblijf te kunnen aankopen (lening die werd aangegaan) of te verbouwen. Het is hierbij belangrijk dat u een duidelijk causaal verband kunt aantonen tussen de financiering en de aankoop van de Franse woning.
Hoewel de drempel voor belastingheffing is vastgesteld op 1.300.000 EUR, lopen de progressieve IFI‑tarieven van 0% (tot 800.000 EUR) tot 1,50% (voor onroerende goederen met een waarde van meer dan 10.000.000 EUR).
Bijvoorbeeld: als uw villa in Frankrijk 1.299.000 euro waard is, betaalt u geen IFI. Bedraagt de waarde 1.301.000 euro, betaalt u wel IFI, waarbij u vanaf de waarde boven 800.000 euro belast zult worden.
De verkoop van het Franse vakantieverblijf
Bij de verkoop van een Frans vakantieverblijf dient u rekening gehouden te worden met de in Frankrijk verschuldigde meerwaardebelasting. Deze belasting is van toepassing bij de verkoop van vastgoed dat niet als hoofdverblijfplaats voor de verkoper fungeerde.Het tarief van deze meerwaardebelasting bevindt zich tussen 26,5% en 32,5% (opgesplitst tussen inkomstenbelasting en sociale bijdragen).Bepaalde aftrekken en vrijstellingen kunnen van toepassing zijn.Na 22 jaar zal er geen inkomstenbelasting meer verschuldigd zijn op de gerealiseerde meerwaarde en na 30 jaar staat ook de teller van de sociale belasting op nul.
In de kijker: een concrete tip om de meerwaarde te drukken
Als tip geven wij u graag mee dat het belangrijk is om alle facturen en betaalbewijzen van eventuele kosten of investeringen aan de woning goed bij te houden. Die kunnen bij een latere verkoop belangrijk zijn om de meerwaarde te drukken.
De erfenis van een vakantieverblijf
Als erfgenaam of legataris van een Belgisch rijksinwoner bent u erfbelasting verschuldigd op alle roerende en onroerende goederen die zich in de nalatenschap van de overledene bevinden, ongeacht of ze zich in het binnen- of buitenland bevinden. Frankrijk zal echter op haar beurt ook erfbelasting heffen omdat het vakantieverblijf gelegen is op haar grondgebied.
Tussen België en Frankrijk bestaat er echter een verdrag ter vermijding van deze dubbele successierechten. Vastgoed mag enkel belast worden in de liggingsstaat, zijnde Frankrijk. België heeft evenwel ook de mogelijkheid om erfbelasting te heffen op uw Franse vakantiewoning, maar moet daarbij een credit verlenen voor de in Frankrijk betaalde erfbelasting.
Gehuwden en wettelijk samenwonenden zijn naar Frans erfrecht volledig vrijgesteld van erfbelasting. Erfgenamen in de rechte lijn zijn onderworpen aan de progressieve erfbelasting tegen dezelfde tarieven als de schenkbelasting (tussen 5% en 45%). Bovendien kan elk kind dat tot de nalatenschap komt, genieten van een vrijstelling tot 100.000 euro. Er zal rekening worden gehouden met eventuele schenkingen die deerfgenamen al hebben ontvangen in de vijftien jaar voorafgaand aan het overlijden, voor zover deze schenkingen onder de Franse fiscale bevoegdheid vallen.
De schenking van een vakantieverblijf in Frankrijk
Bij de schenking van Frans vastgoed is er geen sprake van een dubbele taxatie: enkel de Franse schenkbelasting zal verschuldigd zijn. Deze wordt berekend per schenker en per begiftigde, net zoals dat in België het geval is. De toepasselijke progressieve tarieven in de schenkbelasting tussen echtgenoten, wettelijk samenwonende partners en in de rechte lijn (= (klein)kinderen en (groot)ouders) variëren van 5% tot 45%.
Niet onbelangrijk om te vermelden is dat elk begiftigd kind om de 15 jaar een abattement (= deel van de schenking waarop geen schenkbelasting moet betaald worden) voor een bedrag van 100.000 euro, en dit per ouder, kan genieten. Tussen echtgenoten bedraagt het abattement 80.724 euro, eveneens van toepassing om de 15 jaar.
Het grootste verschil met België situeert zich op het niveau van de schenkingen van onroerend goed met voorbehoud van vruchtgebruik. België heft daarbij schenkbelasting op de waarde in volle eigendom, zonder aftrek van de waarde van het vruchtgebruik dat door de schenker wordt voorbehouden. Dit is in Frankrijk niet het geval. In Frankrijk wordt de waarde van het vruchtgebruik wél afgetrokken: enkel de blote eigendom wordt aan schenkbelasting onderworpen. De waarde van die blote eigendom wordt bepaald volgens een fiscaal tariefrooster dat afhankelijk is van de leeftijd van de vruchtgebruiker.
Een buitenlands vakantieverblijf: genieten zonder zorgen
U merkt het: bij de aan- of verkoop, schenking of erfenis van een in Frankrijk gelegen vakantieverblijf zijn er een aantal civiele en fiscale regels van toepassing die aanzienlijk kunnen verschillen van de Belgische regelgeving. Het is essentieel om goed geïnformeerd te zijn om deze transacties correct uit te voeren en om onverwachte situaties te vermijden.Wenst u deskundig advies en begeleiding in verband met uw tweede verblijf? Neem dan gerust contact op met ons Wealth Planning-team.
Opgelet: dit blogbericht werd geschreven op 13 mei 2026. De wet- en regelgeving kan intussen variëren met de inhoud van deze publicatie.