À l’instar de ce qui est possible en Belgique, en France, en Espagne, au Portugal, en Italie et aux Pays-Bas, l’acquisition scindée peut également être envisagée en Suisse. Les parents acquièrent alors, par exemple, l’usufruit de la résidence de vacances, tandis que les enfants en acquièrent la nue-propriété. Les conditions et les modalités d’une telle structuration en Belgique ont déjà été exposées dans une précédente publication. Vous en trouverez une présentation détaillée dans cet article.

Dans ce schéma, l’usufruitier conserve, sa vie durant, le droit d’occuper le bien ou d’en percevoir les revenus locatifs. Au décès de l’usufruitier — ou du dernier usufruitier survivant —, le nu-propriétaire recouvre automatiquement la pleine propriété du bien.

Cette technique requiert néanmoins une vigilance particulière. Il convient notamment de déterminer si les enfants sont eux-mêmes considérés comme des « personnes à l’étranger ». Dans l’affirmative, les restrictions découlant de la Lex Koller peuvent également s’appliquer à l’acquisition de la nue-propriété. La Lex Weber demeure, quant à elle, applicable indépendamment de la nationalité ou de la résidence fiscale des acquéreurs.

L’acquisition scindée permet d’associer les enfants, dès l’achat, à la planification patrimoniale de la résidence de vacances, tout en réservant aux parents le droit d’en jouir. Son intérêt ne réside toutefois pas nécessairement dans la fiscalité successorale suisse : le conjoint survivant, le partenaire enregistré et les descendants y bénéficient généralement d’un régime favorable en matière de droits de succession, comme exposé ci-après.

Du point de vue belge, cette structuration peut néanmoins offrir une voie d’optimisation fiscale. Sous certaines conditions, l’extinction de l’usufruit et sa réunion corrélative à la nue-propriété peuvent intervenir sans perception de droits de succession belges. Il importe notamment que les enfants aient financé, correctement et préalablement, l’acquisition de la nue-propriété et qu’ils soient en mesure d’en rapporter la preuve. Après l’acquisition scindée, l’usufruitier demeure redevable de l’impôt afférent aux revenus locatifs ainsi que de l’impôt sur la fortune.

À l’instar notamment de la France, de l’Espagne, du Portugal, de l’Italie et aux Pays-Bas, la Suisse soumet à l’impôt la plus-value réalisée lors de la cession d’une résidence de vacances. Le vendeur est ainsi, en principe, imposé sur le gain dégagé à l’occasion de la vente d’un immeuble situé en Suisse. Cet impôt est désigné sous le terme de « Grundstückgewinnsteuer ».

Cet impôt cantonal sur les plus-values immobilières obéit à des règles qui diffèrent sensiblement d’un canton à l’autre, qu’il s’agisse des taux, des modalités de calcul, des exonérations, des réductions ou des éventuels mécanismes de report. Une appréciation précise de l’incidence fiscale de la vente suppose dès lors d’examiner la législation applicable dans le canton où le bien est situé.

La plus-value imposable correspond généralement à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Selon les dispositions cantonales applicables, certains frais peuvent toutefois être pris en compte, notamment les frais liés à l’achat et à la vente, les commissions d’agence, les frais de notaire ainsi que les investissements ayant contribué à accroître la valeur du bien.

Dans de nombreux cantons, la durée de détention constitue également un facteur déterminant. Les plus-values réalisées à court terme y sont généralement soumises à une imposition plus lourde, tandis que la charge fiscale tend à diminuer à mesure que la période de détention s’allonge. Cet aspect mérite dès lors une attention particulière lors de la préparation de la cession de votre résidence de vacances en Suisse.

La donation d’une résidence de vacances située en Suisse peut poursuivre plusieurs objectifs, parmi lesquels l’anticipation de la transmission patrimoniale et la réduction de la charge successorale future en Belgique. Dès lors que le bien a été valablement donné, il ne figure, en principe, plus dans le patrimoine successoral du donateur et échappe ainsi aux droits de succession belges lors de son décès.

La donation d’un tel bien est, en principe, soumise aux seuls droits de donation suisses, à l’exclusion de tout droit de donation belge. À l’instar des droits de succession, les droits de donation ne sont pas prélevés au niveau fédéral : il appartient à chaque canton d’en prévoir, le cas échéant, la perception et d’en déterminer les modalités.

Bien que le régime applicable varie selon le canton concerné, la fiscalité des donations s’avère souvent favorable dans un contexte familial. Les époux et partenaires enregistrés bénéficient généralement d’une exonération. Dans de nombreux cantons, les donations consenties aux enfants et petits-enfants sont elles aussi exonérées ou ne donnent lieu qu’à des droits limités. Les beaux-enfants et les enfants placés peuvent, dans certains cantons, bénéficier d’un traitement analogue, pour autant qu’ils soient fiscalement assimilés aux enfants biologiques.

En Suisse, la transmission de la nue-propriété d’un bien immobilier peut également être organisée, selon un mécanisme qui diffère toutefois de la pratique belge. Dans un premier temps, le donateur cède, à titre gratuit, la pleine propriété de l’immeuble. Dans un second temps, les donataires constituent, à charge du bien donné et au profit du donateur, un usufruit viager et gratuit. Ces deux opérations sont réunies dans un même acte de « Donation – Constitution d’usufruit ». Si le résultat obtenu est comparable à celui d’une donation avec réserve d’usufruit telle que nous la connaissons, la technique juridique mise en œuvre pour y parvenir est différente.

Outre les éventuels droits de donation, la transmission d’un immeuble situé en Suisse peut donner lieu à la perception de droits de mutation, de frais d’enregistrement ou d’émoluments du registre foncier. Ces prélèvements et frais relèvent également du droit cantonal, de sorte que leur principe, leur taux et leurs conditions d’application peuvent varier sensiblement d’un canton à l’autre.

Comme vous pouvez le constater, l’acquisition, la vente, la donation ou la transmission successorale d’une résidence de vacances située en Suisse soulèvent plusieurs questions civiles et fiscales susceptibles de différer sensiblement du cadre belge. Une information adéquate est indispensable pour structurer correctement ces opérations et prévenir les difficultés imprévues. Vous souhaitez bénéficier d’un conseil spécialisé et d’un accompagnement concernant votre seconde résidence ? N’hésitez pas à prendre contact avec notre équipe Wealth Planning.

Attention : cette publication a été rédigée le 26 Octobre 2026. La législation et la réglementation applicables peuvent avoir évolué depuis lors.