Een tweede verblijf verwerven: algemene aandachtspunten van de Belgische fiscaliteit
Het is een bekend gezegde dat de Belg geboren wordt ‘met een baksteen in de maag’. En dat lijkt ook effectief zo te zijn. Cijfers van de Nationale Bank van België tonen immers aan dat zeven op de tien Belgen eigenaar is van een onroerend goed. Bovendien bezit een groeiend aantal landgenoten vastgoed in het buitenland. Bijna 250.000 Belgen zijn de trotse eigenaar van een woning in het buitenland, zo blijkt uit cijfers van de federale overheidsdienst Financiën.
In het licht van deze trend, en met de warmere maanden in het vooruitzicht, nemen we u graag mee langs de fiscale en juridische aandachtspunten bij de aankoop, verkoop, schenking en erfenis van woningen in populaire vakantielanden, waaronder Frankrijk, Italië, Spanje, Portugal, Nederland en, Zwitserland. Uiteraard komt ook België aan bod. Zo bent u goed voorbereid om uw plannen waar te maken of uw eigendom optimaal te beheren.
Wie een vakantiewoning in het buitenland bezit moet echter wel rekening houden met een aantal fiscale verplichtingen in België. In dit eerste deel bekijken we de belangrijkste aandachtspunten vanuit een Belgisch perspectief.
Welk land is bevoegd voor het belasten van de huurinkomsten van de vakantiewoning?
Een eerste vraag die zich vaak stelt, is in welk land de voordelen uit het gebruik van de vakantiewoning (waaronder huurinkomsten) belast worden. Is dat het land van de ligging van de woning of de woonplaats van de eigenaar?
Principieel zijn beide landen bevoegd om over te gaan tot de heffing van belasting:
- België is als woonstaat van de belastingplichtige bevoegd om het wereldwijd inkomen van zijn inwoners te belasten, waaronder de inkomsten uit buitenlandse onroerende goederen.
- Ook het land waar de woning gelegen is, zal zich bevoegd achten om deze inkomsten te belasten vanwege de ligging van de woning op diens grondgebied.
Dit impliceert natuurlijk een dubbele belasting. Om deze dubbele taxatie te vermijden kunnen landen dubbelbelastingverdragen met elkaar sluiten. België heeft dit gedaan met zo’n negentig landen. De heffingsbevoegdheid van de belasting op de onroerende inkomsten wordt daarbij doorgaans toegekend aan de staat waar de vakantiewoning gelegen is.
België moet zich dus op basis van deze verdragen onthouden van de taxatie van de inkomsten van buitenlands vastgoed en doet dit aan de hand van een vrijstelling met progressievoorbehoud. Let wel: de buitenlandse onroerende inkomsten zijn echter wél van invloed voor het progressievoorbehoud in de Belgische personenbelasting (zie verder).
Wat als er geen dubbelbelastingverdrag gesloten is?
Als er geen dubbelbelastingverdrag gesloten is met het land van uw vakantieverblijf, is België heffingsbevoegd en worden de buitenlandse onroerende inkomsten samen met uw overige inkomsten belast. U betaalt dan zowel in het buitenland als in België belasting op deze inkomsten. U kunt echter een vermindering aanvragen gelijk aan de helft van de belasting op uw buitenlands vakantieverblijf in de Belgische personenbelasting, mits u effectief in het buitenland bent belast geweest
Hoe gebeurt de aangifte van een buitenlandse vakantiewoning in de personenbelasting?
Hoewel de onroerende inkomsten in principe niet belast worden in België, hebben ze wel degelijk een fiscale impact. Ze worden immers mee in aanmerking genomen bij de bepaling van het progressieve belastingtarief dat van toepassing is in België, wat kan leiden tot een hogere belastingdruk op uw andere inkomsten. Dit wordt aangeduid als ‘vrijstelling met progressievoorbehoud’. U dient (de onroerende inkomsten uit) uw buitenlandse vakantiewoning dus wel degelijk te vermelden in uw Belgische aangifte van de personenbelasting.
Initieel werden buitenlandse onroerende inkomsten anders behandeld dan Belgische onroerende inkomsten. Een Belgisch onroerend goed dat verhuurd wordt aan een particulier voor privédoeleinden wordt in de personenbelasting belast op basis van het geïndexeerd kadastraal inkomen vermeerderd met 40%. De werkelijke huurinkomsten zijn aldus niet relevant.
Dit was anders voor een buitenlands onroerend goed, waar de ontvangen brutohuurgelden moesten aangegeven worden in de Belgische personenbelasting. Het kadastraal inkomen, hoewel geïndexeerd en vermeerderd met 40%, zal vaak veel lager zijn dan de werkelijke huurinkomsten van een onroerend goed. Hierdoor werden Belgen met een tweede verblijf in België minder belast dan Belgen met een vakantiewoning in het buitenland.
België werd hiervoor dan ook veroordeeld door het Europese Hof van Justitie. Sinds aanslagjaar 2022 (inkomstenjaar 2021) werd ook aan buitenlandse onroerende goederen een kadastraal inkomen toegekend en worden deze belast aan dezelfde belastbare grondslag in de Belgische personenbelasting. Er is met andere woorden een volledige gelijkschakeling doorgevoerd tussen binnenlandse en buitenlandse onroerende inkomsten in het geval dat uw buitenlands vakantieverblijf niet verhuurd wordt of enkel verhuurd wordt aan privépersonen. Een professionele verhuur zal nog steeds belast worden aan de werkelijke huurinkomsten.
De Administratie Opmetingen en Waarderingen zal een kadastraal inkomen toekennen aan de buitenlandse woning. Om dat te kunnen doen moet u bij de verwerving van een buitenlands vakantieverblijf binnen de vier maanden na aankoop spontaan aangifte doen bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie.
In deze aangifte dient u een aantal gegevens te vermelden zoals de huidige verkoopwaarde van het onroerend goed1. Niet onbelangrijk is dat iedere houder van een zakelijk recht deze aangifte moet doen (met uitzondering van de blote eigenaar). In geval van een onverdeelde mede-eigendom zal iedere volle eigenaar of vruchtgebruiker een aangifte moeten doen.
Om het kadastraal inkomen te bepalen zal eerst de verkoopwaarde van het onroerend goed in 1975 vastgesteld worden, wat niet altijd eenvoudig zal zijn. Waarom de waarde in 1975? Dit is omdat het kadastraal inkomen voor Belgische onroerende goederen op vandaag ook nog steeds wordt geschat op de waarde in 1975. Op die manier worden binnenlandse en buitenlandse onroerende goederen op dezelfde manier belast.
De huidige verkoopwaarde wordt daarvoor omgezet naar de waarde in 1975 door een correctiefactor toe te passen die jaarlijks wordt vastgesteld en bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad, aan de hand van de rentevoet voor lineaire obligaties op tien jaar. Deze waarde wordt vervolgens gekapitaliseerd tegen een tarief van 5,3% om zo tot de netto-huurwaarde te komen. Het kadastraal inkomen zal dan tot slot geïndexeerd en vermenigvuldigd worden met 40% om zo het bruto belastbaar onroerend inkomen te bekomen.
Een voorbeeld: stel dat u op 19 februari 2026 een appartement heeft gekocht in Spanje voor een waarde van 400.000 euro. Om de waarde van het appartement in 1975 vast te stellen zal in eerste instantie de correctiefactor van 16,182 (voor 2025) worden toegepast. Bijgevolg bedraagt deze waarde 24.718,82 euro (400.000/16,182). Dit bedrag wordt vervolgens vermenigvuldigd met 5,3%, waardoor we uitkomen op een kadastraal inkomen van 1.310,09 euro.
Belangrijk: identiek aan Belgische onroerende goederen, dient u elke aanzienlijke verandering aan uw vakantieverblijf te melden aan de fiscus. Denk onder meer aan verbouwingen, uitbreidingen, overdrachten, enzovoort. Dit kan namelijk leiden tot een herschatting van het kadastraal inkomen of een wijziging van belastingplichtigen.
1 Indien u een grond heeft aangekocht waarop vervolgens een gebouw werd geplaatst, dan dient u de waarde van de grond op te geven samen met de kostprijs van de constructie. Ook bij grondige verbouwingswerken moet u deze kostprijs mee vermelden.
Onder de loep: vermogensplanning bij tweede verblijven
Bij het overlijden van een Belgisch rijksinwoner is erfbelasting verschuldigd op het wereldwijd vermogen van de overledene. Ook de buitenlandse woning op naam van de overledene maakt bijgevolg deel uit van diens nalatenschap. Welk gewest bevoegd is voor de heffing van de erfbelasting hangt af van de woonplaats van de overledene (= lokalisatiecriterium). Het gewest waar de overledene het langst heeft gewoond in de periode van vijf jaar voor zijn overlijden zal bevoegd zijn voor de heffing van de erfbelasting.
Niet alleen België maar ook het land waar de buitenlandse woning gelegen is, zal in veel gevallen bevoegd zijn om over te gaan tot de heffing van erfbelasting. De meeste landen heffen immers erfbelasting op de onroerende goederen op hun grondgebied2. Dit leidt met andere woorden tot een dubbele erfbelasting. Ook hier kunnen dubbelbelastingverdragen tussenbeide komen om deze dubbele erfbelasting weg te werken.
Voor de erfbelasting bestaan evenwel slechts twee dubbelbelastingverdragen, zijnde met Frankrijk en Zweden. Gelukkig kent ons interne rechtssysteem eveneens een oplossing om hiermee om te gaan. Artikel 2.7.5.0.4 van de Vlaamse Codex Fiscaliteit en artikel 17 van het Wetboek Successierechten bepalen immers dat de in het buitenland betaalde erfbelasting op onroerende goederen in mindering mag gebracht worden van de erfbelasting die in België verschuldigd is. De vermindering mag evenwel niet meer bedragen dan het pro rata van de in België verschuldigde erfbelasting dat betrekking heeft op het buitenlands onroerend goed. Op die manier is toch geen dubbele erfbelasting verschuldigd.
2 Sommige landen heffen ook erfbelasting op de roerende goederen (zoals aandelen) of zelfs banktegoeden op een bankrekening.
Wie aan vermogensplanning wil doen en ervoor wil zorgen dat er geen erfbelasting verschuldigd is, kan overwegen om de buitenlandse woning te schenken. Belgische schenkingsrechten zijn namelijk enkel verschuldigd op de schenking van Belgische onroerende goederen. Ook hier wordt het bevoegde gewest bepaald in functie van de woonplaats van de schenker en de locatie waar de schenker in de periode van 5 jaar voorafgaand aan de schenking het langst gewoond heeft.
Voor de schenking van een buitenlandse woning moet u natuurlijk ook rekening houden met de schenkingsrechten in het land waar het onroerend goed gesitueerd is. In veel gevallen zullen er in het land van ligging dus eveneens schenkingsrechten verschuldigd zijn, al zijn er ook landen waar men een totale vrijstelling kent.
Daarnaast moet u in sommige landen rekening houden met andere vormen van belasting, zoals de overdrachts- of meerwaardebelasting. In de volgende blogartikelen gaan we hier verder op in, met een gerichte blik per land.
Wenst u deskundig advies en begeleiding in verband met uw tweede verblijf? Neem dan gerust contact op met ons Wealth Planning-team.
Opgelet: dit blogbericht werd geschreven in april 2026. De wet- en regelgeving kan intussen variëren met de inhoud van deze publicatie.