Buitenlandse vakantieverblijven - Deel 4: Portugal
Een aangenaam klimaat, een gastvrije bevolking en een heerlijke lokale keuken: Portugal is bij veel landgenoten ‘top of mind’ als vakantiekeuze of als voorkeursbestemming om er een vakantieverblijf te kopen. De verwerving van een vakantieverblijf in het buitenland doet echter heel wat juridische en fiscale vragen rijzen. Met deze thematische blogreeks willen wij u dan ook enkele aandachtspunten meegeven rond het kopen, verkopen, erven en schenken van een buitenlands vakantieverblijf. Vandaag presenteren wij u graag deel 4: een vakantieverblijf in Portugal.
Aankoop van een vakantieverblijf in Portugal
Wie vastgoed in Portugal wenst aan te kopen, betaalt - net zoals in België - belastingen en kosten bij de aankoop. Eerst en vooral is de koper ‘IMT’ (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) verschuldigd bij de aankoop van het vakantieverblijf. Dit is de Portugese gemeentelijke overdrachtsbelasting met een progressief tarief. Specifiek voor vakantieverblijven (en dus niet voor hoofdverblijfplaatsen) variëren de tarieven tussen 1% en 7,5%*.
Deze belasting wordt berekend op de aankoopprijs die in de aankoopakte staat of op de belastbare waarde van het onroerend goed (de zogenaamde ‘VPT’, zie verder), als die hoger is dan de aankoopprijs. Naast de IMT dient de koper ook het zegelrecht (Imposto do Selo) te betalen. Bij elke aankoop is er immers 0,8% zegelrecht verschuldigd, dat als een vlak tarief berekend wordt op de aankoopprijs van de woning of het appartement.
*Momenteel is een hervorming aan de gang met betrekking tot het IMT-tarief dat van toepassing is op niet-residenten.
Als koper dient u, net zoals in België, in te staan voor de notariskosten en - indien van toepassing - de kosten voor het bekomen van een hypotheek. De rol van een notaris in Portugal verschilt aanzienlijk van de rol van een Belgische notaris. Bij de aankoop van Portugees vastgoed doet de Portugese notaris immers geen onderzoek naar bijvoorbeeld de vergunde toestand van het vastgoed of het schuldenvrij zijn van het aangekochte pand. In de praktijk worden kopers daarom aangeraden om bijkomend beroep te doen op een Portugese advocaat.
Vandaag is het in Portugal niet langer vereist om een notariële akte op te maken voor de aankoop van een onroerend goed. Een onderhandse akte tussen de partijen, zonder notariële tussenkomst, volstaat en kan ter registratie worden aangeboden.
Net zoals in België en Frankrijk is het in Portugal ook mogelijk om een gesplitste aankoop te doen. Daarbij kunnen de ouders bijvoorbeeld het vruchtgebruik (usufruto) verwerven en de kinderen de blote eigendom (nua propriedade) van het vakantieverblijf. In een eerder blogbericht wezen we al op de voorwaarden en toepassingsmogelijkheden van een dergelijke gesplitste aankoop in België. U leest er alles over in dit artikel.
Bij een gesplitste aankoop behoudt de vruchtgebruiker levenslang het recht om het goed te gebruiken of de huurinkomsten te ontvangen, terwijl de blote eigenaar automatisch volle eigenaar wordt bij het overlijden van de (langstlevende van de) vruchtgebruiker(s). Er is dan geen erfbelasting verschuldigd in Portugal. Deze techniek biedt interessante mogelijkheden voor wie zijn kinderen nu al wil betrekken bij de vermogensplanning van het vakantieverblijf, maar zelf nog het gebruiksrecht wenst te behouden.
Bovendien kan de werkwijze van de gesplitste aankoop een fiscale optimalisatie betekenen. Niet zozeer vanuit het Portugese perspectief (aangezien er in Portugal geen erfbelasting verschuldigd is, zie hieronder), maar wél vanuit het Belgische perspectief. Aangezien de Belgische fiscus de belastingvrije techniek van de gesplitste aankoop erkent, bent u in België geen erfbelasting verschuldigd bij het ‘samenvoegen’ van het vruchtgebruik bij de blote eigendom op het Portugese vakantieverblijf.
Belastingen op een Portugees vakantieverblijf
Voor meer informatie over de aangifte van uw Portugese vakantieverblijf in de Belgische personenbelasting, verwijzen wij u graag naar ons eerder verschenen blogbericht ‘Deel 1: Uw vakantieverblijf in het buitenland en uw belastingaangifte’. Naast belastingen in België, zult u echter ook een aantal (jaarlijkse) belastingen in Portugal moeten betalen:
Beginnen doen we met de ‘IMI’ (Imposto Municipal sobre Imóveis). Dit is de Portugese tegenhanger van de Belgische onroerende voorheffing. Het tarief van deze belasting varieert per gemeente en ligt in stedelijke gebieden tussen 0,30% en 0,45% van de ‘VPT’ (Valor Patrimonial Tributário) van het vakantieverblijf. In landelijke gebieden kan dit oplopen tot 0,80% van de ‘VPT’ van het vakantieverblijf.
De ‘VPT’, die de fiscale waarde van het pand weergeeft, wordt berekend op basis van verschillende parameters (zoals de bewoonbare oppervlakte van het pand, de ligging van het goed, het bouwjaar van de woning of het appartement, etc.). Afhankelijk van de omvang van de IMI kan u als eigenaar één (= bedragen tot en met 100 euro), twee (= bedragen van 100 tot en met 500 euro) of drie (= bedragen hoger dan 500 euro) termijnbetalingen krijgen om de IMI te kunnen voldoen.
Portugal kent sinds 2017 de zogeheten ‘AIMI’ (Adicional ao Imposto Municipal de Imóveis). Dit is een bijkomende vermogensbelasting op het onroerend vermogen. De AIMI is van toepassing zodra u Portugees vastgoed bezit met een hogere waarde dan 600.000 euro. Als het Portugees vastgoed waarvan u eigenaar bent tegelijkertijd ook eigendom is van uw echtgeno(o)t(e) of wettelijk samenwonende partner, dan wordt de drempelwaarde waarop de AIMI van toepassing is, verdubbeld naar 1.200.000 euro.
Voor een particuliere eigenaar bedraagt deze bijkomende vermogensbelasting 0,70% van de VPT (zie hoger). Overschrijdt de waarde van uw Portugees vastgoed echter het bedrag van 1.600.000 euro? Dan betaalt u 0,70% op de eerste schijf van 400.000 euro (rekening houdend met de vrijstelling van 600.000 euro per belastingplichtige) en 1% op het meerdere boven de waarde van 1.000.000 tot 2.000.000 euro. Voor een waarde boven de 2.000.000 euro is er 1,50% aan AIMI verschuldigd.
Als u de Portugese woning verhuurt en huurinkomsten genereert, zijn deze netto-inkomsten jaarlijks onderhevig aan Portugese inkomstenbelasting tegen een tarief van 25% (Imposto sobre o rendimento das pessoas singulares). Kosten voor herstellingen en onderhoud, alsook de werkelijk betaalde IMI, mogen in mindering gebracht worden van deze huuropbrengsten. Dit geldt eveneens voor niet-residenten.
Verkoop van een Portugees vakantieverblijf
Bij de verkoop van een Portugees vakantieverblijf is er, bij de realisatie van een meerwaarde, belasting verschuldigd op deze meerwaarde. De meerwaarde wordt berekend als het verschil tussen de verkoopprijs en de oorspronkelijke aankoopprijs van het goed. Er mogen correcties worden toegepast, waarbij bijvoorbeeld de kosten van de aankoop (zegelrecht, notariskosten, commissie van makelaar, etc.), de kosten van de eventuele verbouwingswerken en de betaalde IMT in mindering van de belastbare basis worden gebracht.
Waar niet-inwoners van Portugal een vlak tarief van 28% meerwaardebelasting betalen op de gehele gerealiseerde meerwaarde, dienen inwoners op slechts de helft van de gerealiseerde meerwaarde belasting te betalen. Dit tegen het Portugese marginale tarief in de inkomstenbelasting (op heden van 12,5% tot 48%). Als inwoner van een EU-lidstaat of een land binnen de Europese Economische Ruimte kunt u er echter voor opteren om belast te worden zoals Portugese inwoners. Dit kan op voorwaarde dat u bereid bent om uw wereldwijde vermogen kenbaar te maken, zodat het van toepassing zijnde belastingtarief kan bepaald worden. Dit is vaak, doch niet altijd, voordeliger.
Als het jaarlijks belastbaar inkomen meer dan 80.000 euro bedraagt, maar minder dan 250.000 euro, is er ook een ‘solidariteitstaks’ verschuldigd van 2,50%. Bedraagt het belastbaar inkomen daarentegen meer dan 250.000 euro per jaar? Dan bedraagt het tarief van deze solidariteitstaks 5%.
Erfenis van een vakantieverblijf in Portugal
De erfgenamen en legatarissen van een Belgisch rijksinwoner zijn in België erfbelasting verschuldigd op alle roerende en onroerende goederen die zich in de nalatenschap van de overledene bevinden, ongeacht of deze zich in het binnen- of buitenland bevinden.
Hoewel Portugal vandaag geen erfbelasting kent in de klassieke zin van het woord, betekent dit toch niet automatisch dat uw erfgenamen of legatarissen uw Portugese vakantieverblijf belastingvrij kunnen erven. Het hierboven besproken zegelrecht (Imposto do Selo), dat 10% op de waarde van het geërfde vastgoed bedraagt, is namelijk in sommige gevallen van toepassing.
Het goede nieuws is wel dat echtgenoten, wettelijk samenwonende partners, (klein)kinderen en (groot)ouders vrijgesteld zijn van deze belasting. Andere erfgenamen of legatarissen betalen wel 10% aan zegelrecht. Niettemin bent u als erfgenaam of legataris niet vrijgesteld van erfbelasting in België. Ook al bent u als ‘direct familielid’ vrijgesteld van het zegelrecht in Portugal, bent u in België toch nog steeds erfbelasting verschuldigd op de waarde van het Portugese vakantieverblijf.
Schenking van een Portugees vakantieverblijf
Een schenking van uw vakantieverblijf in Portugal kan om verschillende redenen interessant of aangewezen zijn. Zo is het mogelijk dat u al aan vermogensplanning wenst te doen of toekomstige erfbelasting in België (zie hierboven) wil milderen. Nadat het Portugese vakantieverblijf geschonken is, is er namelijk geen erfbelasting in België meer verschuldigd bij het overlijden van de schenker(s).
Bij de schenking van Portugees vastgoed geldt het zegelrecht van 10,80%, met vrijstellingen voor bepaalde directe familieleden. Schenkingen aan echtgenoten, wettelijk samenwonende partners, (groot)ouders of (klein)kinderen zullen louter belast worden aan het zegelrecht met een tarief van 0,80%.
Bij de schenking van uw Portugese buitenverblijf is er geen sprake van een dubbele taxatie. België heft geen schenkbelasting op Portugees vastgoed dat in Portugal werd geschonken. Bovendien heeft een schenking van (een gedeelte van) uw Portugese vakantieverblijf geen impact op uw vermogensplanning of schenkingsstrategie in België. In een zuiver Belgische situatie dient u immers, als u wil genieten van de laagste schijf in de Belgische schenkingsrechten, een periode van drie jaar tussen twee onroerende schenkingen aan dezelfde begiftigde(n) te laten. Voor een uitgewerkt voorbeeld hieromtrent verwijzen wij graag naar ons eerder verschenen blogbericht over een vakantieverblijf in Frankrijk.
Een buitenlands vakantieverblijf: genieten zonder zorgen
U merkt het: bij de aan- of verkoop, schenking of erfenis van een in Portugal gelegen vakantieverblijf zijn er een aantal civiele en fiscale regels van toepassing die aanzienlijk kunnen verschillen van de Belgische regelgeving. Het is essentieel om goed geïnformeerd te zijn om deze transacties correct uit te voeren en om onaangename situaties te vermijden. Wenst u deskundig advies en begeleiding in verband met uw tweede verblijf? Neem dan gerust contact op met ons Wealth Planning-team.
Opgelet: dit blogbericht werd geschreven op 17 juli 2026. De wet- en regelgeving kan intussen variëren met de inhoud van deze publicatie.