Vlaanderen: verstrenging voorwaarden verlaagd tarief registratierechten voor de enige en eigen woning

 

Het fiscaal gunstregime voor familiale ondernemingen en vennootschappen houdt in dat er een vrijstelling geldt in de schenkbelasting en een verlaagd tarief in de erfbelasting (3 % in de rechte lijn en tussen partners of 7% tussen alle andere personen). Let op: er moet wél voldaan worden aan een aantal voorwaarden.

 

Het verlaagde registratierecht van 2% bij aankoop van de enige eigen woning blijft behouden, maar de voorwaarden worden verstrengd. Hieronder lijsten we alle voorwaarden voor u op:

• Het verlaagde registratierecht zal enkel van toepassing zijn bij een aankoop door ‘uitsluitend’ natuurlijke personen die de ‘zuivere volle eigendom’ verwerven. Hierdoor zullen gesplitste aankopen (vruchtgebruik – blote eigendom) of aankopen samen met een vennootschap niet langer mogelijk zijn aan het verlaagd tarief van 2%.

   

  Voorbeeld 1: aankoop door een natuurlijk persoon en zijn vennootschap voor ieders 50% in volle eigendom. Beide aankopen vallen onder het tarief van 12% registratierechten

   

  Voorbeeld 2: aankoop door persoon A van het vruchtgebruik en door persoon B van de blote eigendom. Beide aankopen vallen onder het tarief van 12% registratierechten.

   

  Voorbeeld 3: aankoop door persoon A voor 30 % in volle eigendom en door persoon B voor 70 % in volle eigendom. Beide aankopen kunnen onder het verlaagd tarief, indien alle voorwaarden voldaan zijn.

   

• De koper moet zich binnen de drie jaar na de datum van de authentieke akte inschrijven op het adres van de aangekochte woning. Dat blijft ook zo in 2026. Hieraan wordt in 2026 echter nog een voorwaarde toegevoegd: de koper zal deze inschrijving gedurende een ononderbroken periode van minstens één jaar moeten behouden.

De nieuwe maatregelen treden in werking voor verkoopovereenkomsten (compromis) die vanaf 1 januari 2026 worden afgesloten.

 

Vlaanderen: gunstregeling voor familiale vennootschappen

Het fiscaal gunstregime voor familiale ondernemingen en vennootschappen houdt in dat er een vrijstelling geldt in de schenkbelasting en een verlaagd tarief in de erfbelasting (3 % in de rechte lijn en tussen partners of 7% tussen alle andere personen). Let op: er moet wél voldaan worden aan een aantal voorwaarden.

 

Dit gunstregime an sich blijft ook in 2026 bestaan, maar de voorwaarden voor familiale vennootschappen zullen wél verder worden aangescherpt. Zeker op het vlak van residentieel vastgoed wil de Vlaamse Regering de ‘achterpoortjes’ via deze weg sluiten. Enkele opmerkelijke zaken om aan u mee te delen:

• Onroerende goederen die hoofdzakelijk voor bewoning zijn bestemd en bouwgronden zullen worden uitgesloten van het gunstregime. Het gunsttarief zal enkel van toepassing zijn op de restwaarde die niet slaat op het residentieel vastgoed. Ook residentieel vastgoed in dochtervennootschappen (≥10%) telt mee voor de uitsluiting.
• De uitsluiting geldt niet voor familiale vennootschappen waarvan de omzet voor minstens 75% wordt gegenereerd door een bedrijfsactiviteit die betrekking heeft op residentieel vastgoed. Hieraan wordt wel een tewerkstellingsvoorwaarde gekoppeld. De vennootschap dient minstens één werknemer te tellen in de drie jaar voorafgaand aan de schenking of het overlijden.
• Voor de correcte waardering zal een verslag van een bedrijfsrevisor of gecertificeerd accountant vereist zijn.
• Het begrip reële economische activiteit en de dubbele parametertest zullen verdwijnen. Om te kunnen genieten van het gunstregime moet een familiale vennootschap momenteel kunnen aantonen dat zij een reële economische activiteit uitvoert. Dit wordt getoetst aan de hand van twee parameters (personeelskosten en onroerend goed). Door de uitsluiting van residentieel vastgoed zal deze toetsing via de parameters vervallen.

De hervorming treedt in werking op 1 januari 2026 en is van toepassing op authentieke schenkingsakten en overlijdens die vanaf die datum plaatsvinden.

 

Vlaanderen: verhoging vrijstelling erfbelasting tussen partners

 

Partners genieten van de laagste progressieve tarieven in de erfbelasting (3% - 9% - 27%). De langstlevende partner heeft vandaag recht op een voetvrijstelling van 50.000 euro op de roerende goederen. Dit verandert in 2026. De voetvrijstelling voor de langstlevende partner op roerende goederen zal vanaf 1 januari 2026 stijgen van € 50.000 naar € 75.000. Wenst u hier meer over te lezen? U ontdekt in dit artikel alles over het erfrecht van de langstlevende huwelijkspartner.

 

Vlaanderen: van vriendenerfenis naar singlevermindering

 

Met de zogenaamde ‘vriendenerfenis’ kon de erflater, via het testament, een vriend of ver familielid aanduiden. Deze persoon kon tot 15.000 euro erven aan de tarieven die gelden in rechte lijn, kortom: een vererving aan 3% (eerste schijf van 3% tot 50.000 euro). Ook meerdere personen aanduiden was mogelijk, die dan samen van dit voordeel konden genieten (niet per persoon). In 2026 wijzigt deze ‘vriendenerfenis’, zoals u hieronder leest: 

• De vriendenerfenis vervalt en wordt vervangen door de ‘singlevermindering’. Als voorwaarde geldt dat de erflater geen partner mag hebben en geen bloedverwanten in de rechte neerdalende lijn.
• De erflater moet de personen bij testament aanduiden die van de ‘singlevermindering kunnen genieten’. Deze personen zullen tot €100.000 kunnen genieten van verlaagde erfbelastingtarieven (3% op de eerste €50.000 en 9% op de volgende €50.000). Boven dit bedrag, zullen de gewone (hogere) tarieven gelden.

Voorbeeld 1: een begunstigde verkrijgt 100.000 euro. De erfbelasting wordt berekend als volgt: 50.000 euro aan 3% en 50.000 euro aan 9%

 

Voorbeeld 2: twee begunstigden worden aangeduid om te kunnen genieten van de ‘singlevermindering’ voor in totaal 100.000 euro. De erfbelasting bedraagt voor iedere begunstigde 3% op 50.000 euro.

 

Deze nieuwe regeling zal de huidige ‘vriendenerfenis’ vervangen, die wel blijft gelden voor testamenten opgesteld vóór 1 januari 2026 (ongeacht een overlijden na die datum). De vriendenerfenis is evenwel niet cumuleerbaar met de ‘singlevermindering’.

 

Brussel: verlenging risicotermijn niet-geregistreerde schenkingen

 

Voor niet-geregistreerde schenkingen die tot en met 31 december 2025 worden gedaan, blijft de termijn van 3 jaar gelden. Er zal dus geen terugwerkende kracht zijn. Voor alle schenkingen die vanaf 1 januari 2026 worden gedaan, wordt de risicotermijn verlengd naar 5 jaar. Wilt u meer weten over de verlenging van de risicotermijn voor niet-geregistreerde schenkingen? U leest het volledige artikel via deze link.

 

Klaar om weloverwogen keuzes te maken in 2026

 

De nieuwe fiscale maatregelen vanaf 2026 kunnen een aanzienlijke impact hebben op uw vermogen. Wilt u nagaan of uw huidige structuur nog steeds aansluit bij uw doelstellingen? Of hebt u vragen over de concrete impact van deze wijzigingen op uw vermogen? Neem dan gerust contact op met onze collega’s van Wealth Planning. Zij staan u graag bij om uw vermogensplanning te optimaliseren in het licht van deze recente wijzigingen.

 

Opgelet: deze blog werd geschreven op 4 december 2025. De wet- en regelgeving kan ondertussen variëren met de inhoud van deze publicatie.