De gesplitste aankoop van vastgoed: wat zijn de voorwaarden?
Wenst u uw vermogen fiscaal voordelig over te dragen aan de volgende generatie? Dan kan de gesplitste aankoop van vastgoed een interessante oplossing bieden. In dit artikel bespreken we wat een gesplitste aankoop inhoudt, wat de voordelen zijn en aan welke voorwaarden voldaan moet worden.
Wat is een gesplitste aankoop?
Ouders die een nieuwe eigendom aankopen, kunnen kiezen voor een ‘gesplitste aankoop’. Met een gesplitste aankoop behouden de ouders het vruchtgebruik, terwijl de kinderen de blote eigendom verkrijgen. Aangezien de kinderen niet altijd over de nodige geldmiddelen beschikken voor de aankoop van de blote eigendom, doen de ouders vooraf een schenking van de nodige gelden. Op die manier kunnen de kinderen hun aandeel in de aankoopprijs financieren.
Het grote voordeel van een gesplitste aankoop is dat het vruchtgebruik, bij het overlijden van de ouders, vrij van erfbelasting overgaat naar de blote eigendom van de kinderen.
Opdat het vruchtgebruik vrij van erfbelasting zou aanwassen bij de blote eigendom van de kinderen, stellen de fiscale administraties van de verschillende gewesten een aantal voorwaarden. De federale administratie deed dit voor Brussel en Wallonië in de beslissing S9/06-07, Vlabel deed dit in het standpunt nr. 20067.
Wat zijn de voordelen van een gesplitste aankoop?
Er zijn een aantal beweegredenen waarom ouders zouden kiezen voor een gesplitste aankoop. Er zijn immers (fiscale) voordelen aan verbonden, vooral op het vlak van vermogens- en successieplanning. We lijsten hieronder enkele voordelen op:
Ouders kunnen als vruchtgebruikers het pand blijven gebruiken of verhuren zolang ze leven. Hierdoor kunnen ze hun onafhankelijkheid behouden en een extra inkomen genereren.
Ouders kunnen via de gesplitste aankoop meteen werk maken van hun vermogens- en successieplanning en reeds een deel van het vermogen op naam van de kinderen zetten. Dit kan zonder dat er schenkbelasting betaald dient te worden, indien de ouders beroep doen op een voorafgaandelijke niet-geregistreerde bankgift.
Aangezien de kinderen de blote eigendom al bezitten, wordt het vruchtgebruik automatisch omgezet in volle eigendom bij het overlijden van de ouders. Het vruchtgebruik dooft immers uit bij hun overlijden. Op deze uitdoving van het vruchtgebruik is geen erfbelasting verschuldigd.
Wat zijn de voorwaarden voor een gesplitste aankoop?
Bij de uitvoering van een gesplitste aankoop moeten enkele belangrijke voorwaarden worden nageleefd. Het niet respecteren van deze voorwaarden kan ertoe leiden dat er alsnog erfbelasting verschuldigd is op het onroerend goed. Deze voorwaarden zijn van toepassing, ongeacht of het onroerend goed in België of in het buitenland wordt aangekocht:
De blote eigenaar moet in de drie gewesten kunnen aantonen dat hij zijn aandeel in de aankoopprijs van het onroerend goed heeft gefinancierd met eigen gelden. Deze gelden kunnen afkomstig zijn uit een voorafgaandelijke schenking door de ouders. Indien dat het geval is, dient de blote eigenaar aan te tonen dat hij definitief eigenaar was van de geschonken gelden, vóór de betaling van zijn aandeel in de aankoopprijs. In de praktijk valt het moment van de betaling vaak samen met de authentieke verkoopakte, waardoor de blote eigenaar de gelden moet hebben ontvangen voor die datum.
Let op: in Brussel en Wallonië vereist men soms dat de blote eigenaar al vroeger, nog vóór de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst, over de gelden beschikt.
Het is niet vereist dat de voorafgaandelijke schenking geregistreerd wordt en dat daarop schenkbelasting betaald wordt. Dit geldt eveneens voor alle drie de gewesten. De schenking kan zowel via een notariële akte als via een onrechtstreekse schenking (bankgift) plaatsvinden. Het is dus enkel van belang om aan te tonen dat de gelden werden geschonken vóór de betaling door de blote eigenaar van zijn aandeel in de aankoopprijs.
Let op: in het geval van een niet-geregistreerde schenking (= bankgift) is er wél erfbelasting
verschuldigd indien de schenker binnen de 5 jaar (Vlaanderen en Wallonië) of 3 jaar (Brussel) overlijdt.
De federale administratie (Brussel en Wallonië) vraagt dat wanneer in de onderhandse verkoopovereenkomst (of de compromis) wordt voorzien in de betaling van een bedrag (bijvoorbeeld een voorschot of een waarborg), de voorafgaandelijke schenking reeds dient te gebeuren vóór de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst. Dit is ook het geval indien dit voorschot of waarborg betaald wordt door de vruchtgebruiker en achteraf in mindering wordt gebracht van zijn aandeel in de aankoopprijs.
Concreet betekent dit dat de notariële schenkingsakte moet plaatsvinden vóór de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst of, in het geval van een bankgift, dat de gelden vóór de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst op de rekening van de blote eigenaar moeten staan. De bewijsovereenkomst, ter bevestiging van de bankgift, moet dan eveneens vóór de datum van de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst ondertekend worden.
Deze voorwaarde geldt niet in Vlaanderen. Voor Vlaanderen blijft het voldoende dat de schenking gebeurt vóór de betaling door de blote eigenaar van zijn aandeel in de aankoopprijs (wat in de praktijk meestal samenvalt met de authentieke akte).
Soms vindt de schenking van de gelden aan de blote eigenaar en de betaling van de aankoopprijs plaats op hetzelfde ogenblik. Dit is met name het geval als de vruchtgebruiker op het moment van de authentieke verkoopakte de aankoopprijs betaalt voor rekening van de blote eigenaar. Dit gebeurt in de praktijk wanneer de authentieke verkoopakte meteen volgt op de authentieke schenkingsakte.
Voor de federale administratie is de schenking dan niet langer ‘voorafgaandelijk’, waardoor er niet voldaan is aan deze voorwaarde. Vlaanderen aanvaardt deze werkwijze wel. Zo is het in Vlaanderen mogelijk dat de vruchtgebruiker de aankoopprijs voor de blote eigendom betaalt voor rekening van de verkrijger van de blote eigendom indien de schenking gebeurt via een voorafgaandelijke authentieke schenkingsakte.
Om problemen met de fiscus te voorkomen en alsnog erfbelasting te betalen, is het belangrijk om alle voorwaarden grondig onder de loep te nemen en beredeneerd te werk te gaan.
Een gesplitste aankoop van vastgoed: iets voor u?
Hoewel een gesplitste aankoop van vastgoed een veelgebruikte techniek is bij vermogensplanning, is het essentieel dat alle voorwaarden worden nageleefd om fiscaal-juridische problemen te vermijden. Wilt u meer weten over de gesplitste aankoop of bent u benieuwd of deze piste interessant kan zijn voor uw persoonlijke situatie? Neem contact op met onze collega's van Wealth Planning. Zij staan klaar om u te begeleiden bij uw vermogensplanning.
Opgelet: deze blog werd geschreven op 10 juni 2025. De wet- en regelgeving kan ondertussen variëren met de inhoud van deze publicatie.