L'achat scindé de biens immobiliers : quelles sont les conditions ?
Souhaitez-vous transférer votre patrimoine de manière fiscalement avantageuse à la génération suivante ? L'achat scindé de biens immobiliers peut alors offrir une solution intéressante. Dans cet article, nous exposons les implications d’un achat scindé, ses avantages et les conditions à remplir.
Qu'est-ce qu'un achat scindé ?
Les parents qui achètent une nouvelle propriété peuvent opter pour un « achat scindé ». Avec un achat scindé, les parents conservent l'usufruit, tandis que les enfants acquièrent la nue-propriété. Étant donné que les enfants ne disposent pas toujours des fonds nécessaires pour l'achat de la nue-propriété, les parents effectuent au préalable une donation des fonds nécessaires. De cette manière, les enfants peuvent financer leur part du prix d'achat.
Le grand avantage d'un achat scindé est que l'usufruit, au décès des parents, passe sans droits de succession à la nue-propriété des enfants.
Pour que l'usufruit soit transmis sans droits de succession à la nue-propriété des enfants, les administrations fiscales des différentes régions imposent certaines conditions. L'administration fédérale l'a fait pour Bruxelles et la Wallonie dans la décision S9/06-07, Vlabel l'a fait dans l'avis n° 20067.
Quels sont les avantages d'un achat scindé ?
Il y a plusieurs motifs pour lesquels les parents pourraient opter pour un achat scindé. Cela présente notamment des avantages (fiscaux), particulièrement en ce qui concerne la planification patrimoniale et successorale. Voici quelques avantages :
Il y a plusieurs motifs pour lesquels les parents pourraient opter pour un achat scindé. Cela présente notamment des avantages (fiscaux), particulièrement en ce qui concerne la planification patrimoniale et successorale. Voici quelques avantages :
Grâce à l'achat scindé, les parents peuvent commencer immédiatement à organiser leur planification patrimoniale et successorale en mettant une partie du patrimoine au nom de leurs enfants. Cela peut être réalisé sans avoir à payer des droits de donation, à condition que les parents optent pour une donation bancaire préalable non enregistrée.
Étant donné que les enfants possèdent déjà la nue-propriété, l'usufruit est automatiquement converti en pleine propriété au décès des parents. L'usufruit s'éteint en effet au moment de leur décès. Lors de cette extinction de l'usufruit, aucun droit de succession n'est dû.
Quelles sont les conditions pour un achat scindé ?
Lors de la réalisation d'un achat scindé, certaines conditions importantes doivent être respectées. Le non-respect de ces conditions peut entraîner l’obligation de payer des droits de succession sur le bien immobilier. Ces conditions s'appliquent, que le bien immobilier soit acheté en Belgique ou à l'étranger :
Le nu-propriétaire doit pouvoir prouver dans les trois régions qu'il a financé sa part du prix d'achat du bien immobilier avec ses propres fonds. Ces fonds peuvent provenir d'une donation préalable par les parents. Dans ce cas, le nu-propriétaire doit prouver qu'il était définitivement propriétaire des fonds donnés avant le paiement de sa part du prix d'achat. En pratique, le moment du paiement coïncide souvent avec l'acte de vente authentique, ce qui signifie que le nu-propriétaire doit avoir reçu les fonds avant cette date.
Attention : à Bruxelles et en Wallonie, il est parfois exigé que le nu-propriétaire dispose déjà des fonds avant la signature du compromis de vente.
Il n'est pas nécessaire que la donation préalable soit enregistrée et que des droits de donation soient payés. Cette règle s'applique aux trois régions. La donation peut avoir lieu par acte notarié ou par donation indirecte (don bancaire). Il est donc uniquement important de prouver que les fonds ont été donnés avant le paiement par le nu-propriétaire de sa part du prix d'achat.
Attention : dans le cas d'une donation non enregistrée (= don bancaire), des droits de succession sont dus si le donateur décède dans un délai de 5 ans (en Flandre et en Wallonie) ou de 3 ans (à Bruxelles).
L'administration fédérale (Bruxelles et Wallonie) exige que lorsque le compromis de vente prévoit le paiement d'un montant (par exemple un acompte ou une garantie), la donation préalable doit déjà avoir lieu avant la signature du compromis de vente. Tel est également le cas si cet acompte ou cette garantie est payé par l'usufruitier et est ensuite déduit de sa part du prix d'achat.
Concrètement, cela signifie que l'acte de donation notarié doit avoir lieu avant la signature du compromis de vente ou, dans le cas d'un don bancaire, que les fonds doivent être sur le compte du nu-propriétaire avant la signature du compromis de vente. L'accord de preuve, confirmant le don bancaire, doit également être signé avant la date de signature du compromis de vente.
Cette condition ne s'applique pas en Flandre. Pour la Flandre, il suffit que la donation ait lieu avant le paiement par le nu-propriétaire de sa part du prix d'achat (ce qui coïncide généralement avec l'acte authentique).
Parfois, la donation des fonds au nu-propriétaire et le paiement du prix d'achat ont lieu en même temps. C'est notamment le cas lorsque l'usufruitier paie le prix d'achat pour le compte du nu-propriétaire au moment de l'acte de vente authentique. Cela se produit en pratique lorsque l'acte de vente authentique suit immédiatement l'acte de donation authentique.
Pour l'administration fédérale, la donation n'est alors plus « préalable », ce qui signifie que cette condition n'est pas remplie. La Flandre accepte cette méthode. Ainsi, en Flandre, il est possible que l'usufruitier paie le prix d'achat pour la nue-propriété pour le compte de l'acquéreur de la nue-propriété si la donation a lieu via un acte de donation authentique préalable.
Pour éviter des problèmes avec le fisc et le paiement de droits de succession, il est important d'examiner attentivement toutes les conditions et de procéder de manière réfléchie.
Un achat scindé de biens immobiliers : une option pour vous ?
Bien qu'un achat scindé de biens immobiliers soit une technique couramment utilisée dans la planification patrimoniale, il est essentiel que toutes les conditions soient respectées pour éviter des problèmes fiscaux et juridiques. Souhaitez-vous en savoir plus sur l'achat scindé ou vous demandez-vous si cette option pourrait être intéressante pour votre situation personnelle ? Contactez nos collègues de Wealth Planning. Ils sont prêts à vous accompagner dans votre planification patrimoniale.
Attention : ce blog a été rédigé le 10 juin 2025. La législation peut avoir évolué depuis la publication de cet article.