Fiscalité belge applicable à l’acquisition d’une résidence secondaire et points d’attention généraux
Le Belge a « une brique dans le ventre ». Cet adage bien connu est confirmé par les données statistiques. Selon les chiffres publiés par la Banque nationale de Belgique, sept Belges sur dix sont propriétaires d’au moins un bien immobilier. Par ailleurs, une proportion croissante de nos compatriotes détient un bien immobilier à l’étranger. Ainsi, selon les données du Service public fédéral Finances, près de 250 000 Belges sont propriétaires d’une habitation située à l’étranger.
Au regard de cette évolution, et à l’approche de la période estivale, il nous paraît opportun d’examiner les principaux points d’attention, tant fiscaux que juridiques, relatifs à l’acquisition, la cession, la donation et la transmission par décès de résidences situées dans des pays de villégiature prisés, tels que la France, l’Italie, l’Espagne, le Portugal, les Pays‑Bas ou encore la Suisse.
Toute personne qui détient une résidence secondaire à l’étranger doit, en outre, se conformer à un certain nombre d’obligations fiscales en Belgique. Dans ce premier volet, nous nous attachons dès lors à analyser les aspects à prendre en considération dans une optique exclusivement belge.
Imposition des revenus locatifs : quel État est compétent ?
Une première interrogation récurrente consiste à déterminer dans quel État sont imposés les avantages tirés de l’usage de la résidence de vacances (y compris les revenus locatifs) : s’agit‑il de l’État de situation de l’immeuble ou de l’État de résidence du propriétaire ?
En principe, chacun de ces États dispose d’un pouvoir d’imposition.
- La Belgique, en sa qualité d’État de résidence du contribuable, est habilitée à taxer le revenu mondial de ses résidents, ce qui inclut les revenus provenant de biens immobiliers situés à l’étranger.
- Corrélativement, l’État dans lequel se trouve l’habitation est compétent pour imposer ces revenus, en raison de la localisation de l’immeuble sur son territoire. Cette situation conduit, en l’absence de mécanisme correcteur, à une double imposition.
Afin d’éviter une telle double imposition, les États concluent entre eux des conventions préventives de double imposition. La Belgique est liée par une telle convention avec environ nonante pays. En règle générale, le droit d’imposer les revenus immobiliers est attribué à l’État de situation du bien immeuble. En vertu de ces conventions, la Belgique doit s’abstenir de taxer les revenus provenant de biens immobiliers étrangers et applique, à cette fin, une exonération avec réserve de progressivité (lesdits revenus restent toutefois pris en considération pour la détermination du taux d’imposition progressif dans l’impôt des personnes physiques – voir ci-après).
En l’absence de convention préventive de double imposition conclue avec l’État de situation de l’immeuble, la Belgique demeure pleinement compétente pour imposer ces revenus, qui sont alors agrégés à vos autres revenus imposables. Vous êtes, dans ce cas, imposé à la fois à l’étranger et en Belgique sur les mêmes revenus. Il est toutefois possible de solliciter une réduction à concurrence de la moitié de l’impôt afférent à la résidence de vacances étrangère dans l’impôt des personnes physiques belge, pour autant qu’une imposition effective ait été subie à l’étranger.
Déclaration à l’impôt des personnes physiques (IPP)
Faut-il renseigner la seconde résidence étrangère dans la déclaration IPP ?
Bien que les revenus immobiliers ne soient, en principe, pas imposés en Belgique, les résidents belges doivent tout de même déclarer les revenus de tous les biens qui leur appartiennent, et ce, quel que soit leur situation géographique.
Ces revenus sont, en effet, pris en compte pour la détermination du taux progressif applicable aux autres revenus soumis à l’impôt des personnes physiques en Belgique, ce qui peut conduire à une augmentation de la charge fiscale globale. Ce mécanisme est désigné sous le terme d’« exonération avec réserve de progressivité ».
Initialement, les revenus immobiliers étrangers étaient traités différemment des revenus immobiliers belges.
Un bien immobilier belge donné en location à un particulier pour un usage privé est imposé, dans l’impôt des personnes physiques, sur la base du revenu cadastral indexé majoré de 40 %. Les loyers réellement perçus ne sont donc pas pertinents. Auparavant, il en allait autrement pour un bien immobilier étranger : les loyers bruts y afférents devaient être déclarés dans l’impôt des personnes physiques belge. Le revenu cadastral, bien que majoré de 40 % et indexé, est souvent sensiblement inférieur aux loyers réels, de sorte que les Belges disposant d’une résidence secondaire en Belgique étaient moins taxés que ceux possédant une résidence de vacances à l’étranger.
La Belgique a été condamnée à ce titre par la Cour de justice de l’Union européenne. Depuis l’exercice d’imposition 2022 (revenus 2021), un revenu cadastral est également attribué aux biens immobiliers situés à l’étranger, lesquels sont dès lors imposés sur la même base dans l’impôt des personnes physiques belge.
En d’autres termes, une égalisation complète a été opérée entre les revenus immobiliers de source belge et ceux de source étrangère (dans l’hypothèse où votre résidence de vacances étrangère n’est pas louée ou n’est louée qu’à des fins privées – une location professionnelle reste imposée sur la base des loyers réels).
L’Administration Mesures et Évaluations attribuera un revenu cadastral à l’habitation étrangère. À cette fin, vous devez, dans les quatre mois de l’acquisition de la résidence de vacances à l’étranger, introduire spontanément une déclaration auprès de l’Administration générale de la Documentation patrimoniale. Cette déclaration doit reprendre un certain nombre de données, telles que la valeur vénale actuelle de l’immeuble. Il est important de souligner que tout titulaire d’un droit réel doit procéder à cette déclaration (à l’exception du nu-propriétaire). En cas d’indivision, chaque plein propriétaire ou usufruitier doit introduire sa propre déclaration.
Pour déterminer le revenu cadastral, il convient d’abord de fixer la valeur vénale de l’immeuble en 1975, ce qui n’est pas toujours aisé. Pourquoi à cette date ? Parce que le revenu cadastral des biens immobiliers situés en Belgique est encore aujourd’hui estimé sur la base de la valeur qu’ils avaient en 1975. De la sorte, les biens immobiliers situés en Belgique et ceux situés à l’étranger sont imposés selon une méthode identique.
La valeur actuelle est convertie en valeur 1975 au moyen d’un coefficient de correction fixé annuellement, et publié au Moniteur belge, sur la base du taux d’intérêt des obligations linéaires à dix ans. Cette valeur est ensuite capitalisée au taux de 5,3 % pour déterminer la valeur locative nette. Le revenu cadastral est alors indexé et majoré de 40 % afin d’aboutir au revenu immobilier brut imposable.
À titre d’illustration de cette méthode, supposons que vous acquériez, le 19 février 2026, un appartement situé en Espagne pour un prix de 400 000 euros. Pour déterminer la valeur de cet appartement en 1975, il conviendra, dans un premier temps, d’appliquer le coefficient de correction de 16,182 (valable pour l’année 2025). La valeur de référence au 1er janvier 1975 s’établira dès lors à 24 718,82 euros (400 000/16,182). Ce montant sera ensuite multiplié par 5,3 %, ce qui aboutit à un revenu cadastral de 1 310,09 euros.
À l’instar de ce qui est prévu pour les biens immobiliers sis en Belgique, vous êtes tenu de porter à la connaissance de l’administration fiscale toute modification substantielle affectant votre résidence de vacances (tels que des travaux de transformation, des extensions, des transferts, etc.), dans la mesure où ces changements sont susceptibles d’entraîner une révision du revenu cadastral ou une modification des contribuables redevables.
Déduction des intérêts ordinaires
Est-il encore possible de déduire, dans la déclaration IPP, les intérêts afférents à un emprunt destiné à financer un bien immobilier ?
Jusqu’à une date récente, les intérêts payés dans le cadre d’un emprunt contracté en vue de l’acquisition d’un bien immobilier pouvaient être déduits des revenus immobiliers imposables dans l’impôt des personnes physiques. Cette possibilité valait également lorsque l’emprunt avait pour objet le financement d’un bien immobilier situé à l’étranger, les intérêts pouvant alors être imputés sur les revenus immobiliers déclarés relatifs à un immeuble sis en Belgique.
Ce mécanisme, connu sous l’appellation de « déduction ordinaire des intérêts », n’est toutefois plus admis. Cette mesure concerne déjà l’exercice d’imposition 2026 (revenus 2025).
Transmission d’une résidence secondaire à l’étranger
En Belgique, les droits d’enregistrement en matière de donation (droits de donation) sont uniquement dus sur la donation de biens immobiliers situés en Belgique.
S’agissant de la donation d’un immeuble situé à l’étranger, il y a lieu de tenir compte des droits de donation éventuellement exigibles dans l’État de situation du bien. Dans de nombreux États, de tels droits sont en effet prélevés, même si certains pays prévoient une exonération totale.
En outre, il peut exister d’autres formes d’impôts, tels qu’un droit de mutation ou un impôt sur les plus‑values. L’ensemble de ces aspects sera examiné plus en détail dans les prochains volets de la présente série, lorsque chaque pays fera l’objet d’une analyse distincte.
Au décès d’un résident belge, des droits de succession sont dus sur l’intégralité du patrimoine mondial du défunt. L’immeuble étranger inscrit à son nom est dès lors pleinement compris dans l’assiette successorale.
Dans de nombreux cas, non seulement la Belgique, mais également l’État de situation de l’immeuble étranger se reconnaît compétent pour percevoir des droits de succession. La plupart des États soumettent en effet à l’impôt les biens immobiliers sis sur leur territoire. En conséquence, il existe un risque de double taxation en matière de droits de succession.
Des conventions préventives de double imposition peuvent intervenir afin de neutraliser cette double imposition. En matière de droits de succession, il n’existe toutefois que deux conventions de ce type, conclues avec la France et la Suède.
En dehors de ces deux pays, notre droit interne prévoit un mécanisme correcteur : l’article 2.7.5.0.4 du Code flamand de la Fiscalité et l’article 17 du Code des droits de succession disposent que les droits de succession acquittés à l’étranger sur des biens immobiliers peuvent être imputés sur les droits de succession dus en Belgique. Cette imputation est toutefois plafonnée à la fraction des droits belges correspondant à la valeur de l’immeuble étranger. Ainsi, aucune double imposition effective n’est, en définitive, supportée. Par ailleurs, dans certains pays, il convient également de tenir compte d’autres formes d’imposition, telles que les droits de mutation ou l’impôt sur les plus‑values.
Cette thémathique fera l’objet d’analyses plus approfondies dans les prochains articles de cette série, avec une approche spécifique par pays.
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Note d'acutalisation : ce billet a été rédigé en avril 2026. La législation et la réglementation applicables peuvent avoir évolué depuis sa publication