Résidences de vacances à l’étranger – Partie 4 : Portugal
Climat tempéré, accueil chaleureux et art de vivre méditerranéen : le Portugal s’impose, pour de nombreux investisseurs et familles belges, comme une destination de prédilection, tant pour les séjours de villégiature que pour l’acquisition d’une résidence secondaire. Un tel projet immobilier à l’étranger appelle toutefois une analyse attentive de ses implications juridiques et fiscales. À travers cette série d’articles, nous attirons votre attention sur les principaux points de vigilance liés à l’acquisition, la détention, la cession, la transmission successorale ou la donation d’une résidence de vacances située à l’étranger. Cette quatrième contribution est consacrée à la résidence de vacances au Portugal.
Acquisition d’une résidence de vacances au Portugal
L’acquisition d’un bien immobilier au Portugal entraîne, comme en Belgique, le paiement de divers impôts et frais d’acquisition. L’acquéreur est tout d’abord redevable de l’« IMT » (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis), dû lors de l’achat de la résidence de vacances. Il s’agit de l’impôt municipal portugais applicable aux transmissions immobilières à titre onéreux, établi selon un barème progressif. Pour les résidences de vacances — par opposition aux résidences principales — les taux applicables varient en principe entre 1 % et 7,5 %.
Cet impôt est calculé sur le prix d’acquisition mentionné dans l’acte d’achat ou sur la valeur fiscale de l’immeuble — la « VPT » (voir ci-après) — si celle-ci est supérieure au prix d’acquisition. Outre l’IMT, l’acquéreur doit également s’acquitter de l’IS (Imposto do Selo : droit du timbre) dont le taux est de 0,8%.
Comme en Belgique, l’acquéreur doit également prévoir les frais liés à l’intervention notariale ainsi que, le cas échéant, ceux afférents à un financement hypothécaire. Le rôle du notaire portugais diffère toutefois sensiblement de celui du notaire belge. Ainsi, le notaire portugais ne procède pas nécessairement aux mêmes vérifications, notamment quant à la conformité urbanistique du bien ou à l’existence éventuelle de charges grevant l’immeuble acquis. Dans ce contexte, il est généralement conseillé aux acquéreurs de s’entourer également d’un conseil juridique local.
À ce jour, il n’est plus requis, au Portugal, de dresser un acte notarié pour l’acquisition d’un bien immobilier. Un acte sous seing privé conclu entre les parties, sans intervention notariale, suffit et peut être présenté à l’enregistrement.
À l’instar de ce qui est admis en Belgique, il est possible de recourir, lors d’une nouvelle acquisition, à un achat scindé. Dans ce cadre, les parents acquièrent l’usufruit (usufruto) de l’immeuble tandis que les enfants en acquièrent la nue propriété (nua propriedade). L’avantage de cette approche est qu’au décès des parents, leur usufruit vient s’ajouter à la nue propriété des enfants, et cela sans paiement de droits de succession.
Dans le cadre d’un précédent billet publié sur notre blog, nous avons évoqué les conditions et les possibilités d’application d’un tel achat scindé en Belgique. Cette technique offre ainsi des possibilités intéressantes pour ceux qui souhaitent déjà associer leurs enfants à la planification patrimoniale de la résidence de vacances, tout en conservant eux mêmes la jouissance du bien (habiter dans le bien ou en percevoir les loyers).
Lorsque l’achat scindé porte sur une seconde résidence située à l’étranger, il convient de tenir compte à la fois des règles applicables dans l’État de la résidence fiscale du défunt et de celles applicables dans l’État de situation de l’immeuble.
En l’espèce, afin que l’extinction de l’usufruit soit effectivement exonérée de droits de succession, les administrations fiscales posent un certain nombre de conditions. La succession s’ouvrant en Belgique, il sera nécessaire, même en présence d’une acquisition scindée réalisée à l’étranger, de respecter les exigences du droit fiscal belge. Comme indiqué ci avant, ces exigences ont été examinées plus en détail dans la fiche relative à l’achat scindé en Belgique. Du point de vue portugais, aucun impôt successoral n’est dû, comme exposé ci-après. En revanche, lorsque les conditions admises par l’administration fiscale belge sont réunies, la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété au décès de l’usufruitier peut intervenir sans perception de droits de succession en Belgique sur la résidence de vacances située au Portugal.
Imposition d’une résidence de vacances portugaise
S’agissant de la déclaration d’une résidence de vacances portugaise à l’impôt des personnes physiques belge, nous vous renvoyons à notre précédent article « Partie 1 : votre résidence de vacances à l’étranger et votre déclaration fiscale ». Indépendamment des obligations fiscales belges, la détention d’un bien immobilier au Portugal emporte également certaines obligations fiscales locales, notamment annuelles :
Commençons par l’« IMI » (Imposto Municipal sobre Imóveis). Il s’agit de l’équivalent portugais du précompte immobilier belge. Le taux de cet impôt varie selon les communes et s’élève, dans les zones urbaines, entre 0,30 % et 0,45 % de la « VPT » (Valor Patrimonial Tributário) de la résidence de vacances. Dans les zones rurales, ce taux peut atteindre 0,80 % de la VPT du bien.
La VPT, qui correspond à la valeur fiscale du bien, est déterminée sur la base de plusieurs critères, parmi lesquels la superficie habitable, la localisation du bien ou encore l’année de construction de la maison ou de l’appartement. Selon le montant de l’IMI dû, le paiement peut être effectué en une échéance — pour les montants jusqu’à 100 euros inclus —, en deux échéances — pour les montants compris entre 100 et 500 euros inclus — ou en trois échéances — pour les montants supérieurs à 500 euros.
Depuis 2017, le Portugal applique également l’« AIMI » (Adicional ao Imposto Municipal de Imóveis), impôt patrimonial complémentaire portant sur certains patrimoines immobiliers. Cet impôt est dû lorsque la valeur du patrimoine immobilier portugais détenu excède 600.000 euros. Lorsque le bien appartient également au conjoint ou au partenaire cohabitant légal, ce seuil est doublé et porté à 1.200.000 euros.
Pour un propriétaire particulier, cet impôt patrimonial complémentaire s’élève à 0,70 % de la VPT (voir ci-dessus). Si la valeur de votre patrimoine immobilier portugais excède toutefois 1.600.000 euros, vous êtes redevable de 0,70 % sur la première tranche de 400.000 euros — compte tenu de l’exonération de 600.000 euros par contribuable — et de 1 % sur la partie excédant 1.000.000 euros jusqu’à 2.000.000 euros. Au-delà d’une valeur de 2.000.000 euros, le taux de l’AIMI s’élève à 1,50 %.
Lorsque le bien portugais est donné en location, les revenus locatifs nets sont soumis annuellement à l’impôt portugais sur le revenu, au taux de 25 % (Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares). Les frais de réparation et d’entretien, de même que l’IMI effectivement acquitté, peuvent être portés en déduction des revenus locatifs imposables. Ces taux sont également applicables aux non-résidents.
Vente d’une résidence de vacances portugaise
La cession d’une résidence de vacances située au Portugal peut donner lieu à l’imposition de la plus-value réalisée. Celle-ci correspond, en principe, à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition initial du bien. Certaines corrections peuvent toutefois être prises en considération : les frais d’acquisition — tels que le droit de timbre, les frais notariés ou la commission d’agence —, les coûts liés à d’éventuels travaux de rénovation ainsi que l’IMT acquitté peuvent notamment venir en déduction de la base imposable.
Les non-résidents portugais sont, en principe, imposés que sur la moitié de la plus-value, au taux marginal de l’impôt portugais sur le revenu, actuellement compris entre 12,5 % et 48 %.
Lorsque le revenu imposable annuel excède 80.000 euros sans dépasser 250.000 euros, une contribution de solidarité de 2,50 % est également due. Lorsque le revenu imposable annuel est supérieur à 250.000 euros, le taux de cette contribution de solidarité s’élève à 5 %.
Transmission successorale d’une résidence de vacances au Portugal
En Belgique, les héritiers et légataires d’un résident fiscal belge sont redevables de droits de succession sur l’ensemble des biens meubles et immeubles dépendant de la succession, qu’ils soient situés en Belgique ou à l’étranger.
Si le Portugal ne connaît pas, à proprement parler, d’impôt successoral comparable au système belge, cela ne signifie pas pour autant que la transmission d’une résidence de vacances portugaise soit systématiquement exonérée de toute imposition locale. Le droit de timbre (Imposto do Selo), déjà évoqué, peut en effet être dû au taux de 10 % de la valeur du bien immobilier transmis.
Les conjoints, partenaires cohabitants légaux, descendants et ascendants bénéficient toutefois d’une exonération de ce droit de timbre. Les autres héritiers ou légataires y restent, en revanche, soumis au taux de 10 %. Cette exonération portugaise ne dispense pas du paiement des droits de succession belges. Ainsi, même lorsqu’un héritier en ligne directe est exonéré de droit de timbre au Portugal, des droits de succession demeurent dus en Belgique sur la valeur de la résidence de vacances portugaise.
Donation d’une résidence de vacances portugaise
La donation d’une résidence de vacances au Portugal peut s’inscrire dans une réflexion patrimoniale plus large. Elle permet notamment d’anticiper la transmission du patrimoine familial et, le cas échéant, de réduire les futurs droits de succession dus en Belgique. Une fois le bien valablement donné, aucun droit de succession belge ne sera en principe encore dû, au décès du ou des donateurs, sur la résidence de vacances transmise.
La donation d’un bien immobilier portugais est soumise au droit de timbre au taux de 10,80 %, sous réserve des exonérations ou régimes favorables applicables à certains membres de la famille proche. Les donations consenties au profit du conjoint, du partenaire cohabitant légal, des ascendants ou des descendants ne sont ainsi soumises qu’au droit de timbre au taux de 0,80 %.
La donation d’une résidence secondaire portugaise ne conduit pas à une double imposition. La Belgique ne prélève pas de droits de donation sur un bien immobilier situé au Portugal et donné au Portugal.
Une résidence de vacances à l’étranger : profiter en toute sérénité
L’acquisition, la détention, la cession, la donation ou la transmission successorale d’une résidence de vacances au Portugal s’inscrit dans un environnement juridique et fiscal spécifique, qui diffère à plusieurs égards du cadre belge. Une information préalable, précise et coordonnée, est dès lors indispensable pour structurer votre projet de manière sereine et conforme à vos objectifs patrimoniaux. Vous envisagez l’acquisition, la transmission ou la planification d’une résidence secondaire à l’étranger ? Notre équipe Wealth Planning se tient à votre disposition pour vous accompagner dans cette réflexion.
Attention : le présent article a été rédigé le 17 juillet 2026. La législation et la réglementation applicables sont susceptibles d’avoir évolué depuis cette publication.