L’acquéreur doit préalablement obtenir un code fiscal italien (Codice Fiscale). Il s'agit d'un numéro d'identification fiscal italien. Ce code est indispensable à toute démarche administrative en Italie. Cette démarche peut s’entreprendre via un consulat d'Italie en Belgique ou sur place, dans un bureau de l’Agenzia delle Entrate. Il s'agit de remplir un simple formulaire administratif (soi-même ou via son représentant). Seule la carte d'identité belge est nécessaire afin de remplir le formulaire.

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier en Italie, l’acquéreur est, comme en Belgique lors de l’achat d’un immeuble, redevable de droits d’enregistrement. Le taux de l’Imposta di registro applicable à l’acquisition d’une résidence de vacances italienne ne constituant pas une résidence principale s’élève à 9 %. 

Contrairement au régime belge, ces droits proportionnels sont calculés sur la valeur cadastrale du bien immobilier. Cet élément constitue un avantage non négligeable, dès lors que cette valeur cadastrale est généralement sensiblement inférieure au prix de vente effectivement convenu avec le vendeur. Pour bénéficier de ce mode de calcul favorable, trois conditions doivent être réunies :

-    l’acquéreur doit intervenir en qualité de personne physique, dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé ;
-    la vente ne doit pas être soumise à la TVA ;
-    l’immeuble doit être affecté à l’habitation, à l’exclusion d’un usage commercial.

L’acquéreur supporte par ailleurs deux taxes fixes de 50 euros chacune, respectivement au titre de la taxe cadastrale (imposta catastale) et de la taxe hypothécaire (imposta ipotecaria).

Dans certains cas, l’acquéreur sera redevable de la TVA en lieu et place des droits d’enregistrement. Le taux de TVA s’élève à 10 %, ou à 22 % pour les immeubles qualifiés de « biens de luxe », notamment en cas de vente d’un immeuble neuf par un promoteur assujetti à la TVA. Il s’agit, en principe, d’immeubles vendus dans les cinq ans suivant l’achèvement des travaux. Contrairement aux droits d’enregistrement, généralement assis sur une valeur cadastrale plus faible, la TVA est calculée sur le prix de vente. En cas d’acquisition soumise à la TVA, d’autres frais s’ajouteront dont notamment l’imposta catastale, l’imposta ipotecaria.

Comme en Belgique, il convient également de tenir compte des frais notariés, comprenant les honoraires du notaire et les frais administratifs, ainsi que, le cas échéant, des frais liés à la constitution d’une sûreté hypothécaire.
 

Pour davantage d’informations concernant la déclaration d’une résidence de vacances italienne à l’impôt des personnes physiques belge, nous vous renvoyons à notre précédent article « Partie 1 : Votre résidence de vacances à l’étranger et votre déclaration fiscale ». Outre l’imposition applicable en Belgique, plusieurs taxes annuelles sont également dues en Italie :

En cas de vente d’une résidence de vacances située en Italie, la plus-value réalisée est imposable lorsque la cession intervient dans les cinq ans suivant l’acquisition du bien. La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente obtenu et le prix d’acquisition précédemment payé. Le législateur italien considère qu’une vente intervenant après un délai supérieur à cinq ans ne procède pas d’une intention spéculative et ne doit, dès lors, pas être imposée. Lorsque la plus-value concerne toutefois une résidence de vacances reçue par voie successorale, celle-ci n’est en tout état de cause pas imposable, que la vente intervienne avant ou après l’expiration du délai de cinq ans.

L’imposition de la plus-value peut être déterminée selon deux modalités. En pratique, il est le plus souvent opté pour l’application du taux forfaitaire de 26 % sur la plus-value réalisée. Il demeure toutefois possible d’intégrer cette plus-value aux autres revenus imposables, afin qu’elle soit soumise aux taux progressifs de l’impôt italien sur le revenu, à savoir l’IRPEF, compris entre 23 % et 43 %.

Dès lors que la résidence de vacances est située sur le territoire italien, l’administration fiscale italienne est en droit de prélever des droits de succession. Les taux applicables en Italie sont particulièrement favorables, notamment en comparaison avec ceux pratiqués dans plusieurs autres États européens. Ainsi, lorsque les bénéficiaires sont le conjoint, les enfants, petits-enfants, parents ou grands-parents du défunt, le taux des droits de succession s’élève à 4 %. Ceux-ci bénéficient en outre chacun d’un abattement personnel sur la première tranche de 1.000.000 euros.

Lorsque les bénéficiaires sont les frères ou sœurs du défunt, le taux des droits de succession s’élève à 6 %. Chacun d’eux bénéficie alors d’un abattement personnel de 100.000 euros. Les autres membres de la famille qui ne sont ni descendants, ni frères ou sœurs sont également soumis au taux de 6 %, mais sans bénéficier d’un quelconque abattement. Les tiers sont, quant à eux, soumis à un taux de 8 %, également sans abattement.

La réglementation fiscale italienne prévoit spécifiquement, pour les résidences secondaires, qu’en sus des droits de succession précités, une taxe de 2 % est due au titre de l’Imposta Ipotecaria et 1 % au titre de l’Imposta Catastale. 
Ces taux italiens favorables ne dispensent toutefois pas l’héritier ou le légataire de tout ou partie d’une résidence de vacances italienne du paiement de droits de succession en Belgique. En qualité d’héritier ou de légataire d’un résident belge, vous êtes en effet redevable de droits de succession sur l’ensemble des biens meubles et immeubles dépendant de la succession du défunt, qu’ils soient situés en Belgique ou à l’étranger. Les droits de succession acquittés en Italie peuvent néanmoins être imputés sur les droits de succession dus en Belgique.

La donation de votre résidence de vacances italienne peut présenter un intérêt pour diverses raisons. Elle peut notamment s’inscrire dans une démarche de planification patrimoniale anticipée ou viser à atténuer la charge future des droits de succession belges (voyez ci-dessus). Une fois la résidence de vacances italienne valablement donnée, celle-ci ne fait en principe plus partie du patrimoine successoral du ou des donateurs, de sorte qu’aucun droit de succession belge n’est dû à ce titre lors de leur décès.

En cas de donation d’une résidence de vacances située en Italie, seuls des droits de donation italiens sont dus, à l’exclusion de droits de donation belges. Les taux applicables en matière de droits de donation italiens, de même que les éventuels abattements, sont alignés sur ceux prévus en matière de droits de succession italiens. Ainsi, le propriétaire d’une résidence de vacances italienne valorisée à 1.500.000 euros ne sera redevable d’aucun droit de donation s’il donne ce bien, par moitié, à ses deux enfants, chaque enfant bénéficiant d’un abattement sur la première tranche de 1.000.000 euros. À l’instar de ce qui est prévu en cas de transmission successorale. En tout état de cause, la donation d’un bien immobilier situé en Italie donne lieu à la perception d’une taxe hypothécaire (Imposta Ipotecaria) de 2 % et d’une taxe cadastrale (Imposta Catastale) de 1 %.

Compte tenu des taux particulièrement favorables applicables en matière de droits de donation italiens, il n’est guère surprenant que cette technique constitue un instrument fréquemment utilisé dans le cadre d’une planification patrimoniale internationale. D’une part, le coût fiscal de l’opération de donation demeure relativement limité ; d’autre part, l’optimisation fiscale peut s’avérer significative, dès lors que la donation permet de réduire l’assiette des droits de succession belges ultérieurement exigibles.

Par ailleurs, la donation de tout ou partie de votre résidence de vacances italienne n’a pas d’incidence sur votre planification patrimoniale ou sur votre stratégie de donation en Belgique. Dans une situation purement belge, il convient en effet de respecter un délai de trois ans entre deux donations immobilières consenties au même ou aux mêmes donataires lorsque l’on souhaite bénéficier de la tranche la plus basse des droits de donation belges. 

Vous l’aurez compris : l’acquisition, la vente, la donation ou la transmission successorale d’une résidence de vacances située en Italie implique l’application de règles civiles et fiscales spécifiques, susceptibles de différer sensiblement du cadre juridique belge. Une information préalable complète et un accompagnement adéquat sont essentiels afin de structurer correctement ces opérations et d’éviter toute conséquence inattendue. Vous souhaitez bénéficier d’un avis spécialisé et d’un accompagnement personnalisé concernant votre seconde résidence à l’étranger ? N’hésitez pas à prendre contact avec notre équipe Wealth Planning.

Attention : ce blog a été rédigé le 18 août 2026. La législation et la réglementation applicables peuvent avoir évolué depuis la publication de ce texte.