Résidences de vacances à l’étranger – Partie 6 : les Pays-Bas
Avec leur littoral préservé, leurs paysages apaisants et leurs villes au riche patrimoine, les Pays-Bas s’imposent naturellement parmi les destinations privilégiées des Belges en quête d’une résidence de vacances à l’étranger. De la sérénité de la côte zélandaise à l’élégance discrète des villages de l’intérieur, sans oublier l’effervescence culturelle d’Amsterdam, de La Haye ou de Maastricht, le pays offre une remarquable diversité de cadres de vie. Ce sixième volet de notre série consacrée aux résidences de vacances à l’étranger présente les principaux enjeux juridiques et fiscaux liés à l’acquisition, à la détention, à la cession et à la transmission d’un bien situé aux Pays-Bas.
Acquisition d’une résidence de vacances aux Pays-Bas
L’acquisition d’une résidence de vacances aux Pays-Bas donne lieu à la perception des droits de mutation immobilière néerlandais (overdrachtsbelasting). Lorsque le bien n’est pas destiné à constituer la résidence principale de l’acquéreur, il relève du régime applicable aux secondes résidences. Depuis le 1er janvier 2026, le taux correspondant s’établit à 8 %, contre 10,4 % auparavant. À titre de comparaison, ce niveau demeure inférieur aux droits de vente applicables à l’acquisition d’une seconde résidence en Belgique, qu’il s’agisse, par exemple, d’un appartement à Ostende (12 %) ou d’un chalet à Durbuy (12,5 %).
À l’instar du régime belge, ces droits sont, en principe, liquidés sur le prix convenu entre le vendeur et l’acquéreur. Lorsque la valeur vénale du bien excède toutefois le prix stipulé, l’administration fiscale néerlandaise retient cette valeur supérieure comme base imposable.
Dans certaines configurations, la taxe sur la valeur ajoutée se substitue aux droits de mutation. Tel est notamment le cas lors de l’acquisition d’un bien nouvellement construit ou d’une livraison soumise à la TVA portant sur un logement utilisé depuis moins de deux ans. La TVA est alors due au taux de 21 %, sur le prix de vente effectif.
À ces prélèvements s’ajoutent les frais liés à l’intervention du notaire - honoraires et frais administratifs - ainsi que, le cas échéant, les coûts afférents à la constitution d’une garantie hypothécaire.
Comme en Belgique, en France, en Espagne, au Portugal ou en Italie, l’acquisition démembrée peut également être envisagée aux Pays-Bas. Les parents peuvent ainsi acquérir l’usufruit du bien, tandis que leurs enfants en recueillent la nue-propriété. Les conditions et modalités de cette structuration ont été détaillées dans une précédente publication : découvrez notre analyse consacrée à l’acquisition démembrée.
Dans cette configuration, l’usufruitier conserve, sa vie durant, la faculté d’occuper le bien ou d’en percevoir les revenus locatifs. Au décès de l’usufruitier - ou du dernier usufruitier survivant -, la pleine propriété se reconstitue automatiquement dans le chef du nu-propriétaire. En principe, aucun impôt successoral n’est alors dû aux Pays-Bas, dès lors que cet impôt n’y est prélevé que lorsque le défunt y était domicilié au jour de son décès, sous réserve de la règle des dix ans, applicable aux ressortissants néerlandais ayant quitté le pays au cours des dix années précédentes. Cette technique permet ainsi d’associer la génération suivante à la détention du bien, tout en préservant au profit des parents la maîtrise de son usage et de ses revenus.
Au-delà de ses effets civils, l’acquisition démembrée peut également s’inscrire dans une réflexion d’optimisation successorale. Son intérêt se manifeste principalement du point de vue belge. Lorsque les conditions requises par l’administration fiscale belge sont réunies, l’extinction de l’usufruit et sa réunion à la nue-propriété peuvent intervenir sans perception de droits de succession belges. Les nus-propriétaires accèdent alors à la pleine propriété du bien, sans imposition successorale complémentaire.
Fiscalité applicable à une résidence de vacances située aux Pays-Bas
Les modalités de déclaration d’une résidence de vacances néerlandaise à l’impôt belge des personnes physiques ont été exposées dans notre précédente publication, « Partie 1 : Votre résidence de vacances à l’étranger et votre déclaration fiscale ». Au-delà de la fiscalité belge, la détention du bien emporte également plusieurs obligations fiscales aux Pays-Bas, dont certaines présentent un caractère annuel.
Pour l’application de l’impôt néerlandais sur le revenu, une résidence de vacances relève de la « box 3 », consacrée à l’imposition annuelle du rendement du patrimoine. Cette catégorie englobe notamment l’épargne, les investissements et les secondes résidences.
Le régime repose, à ce jour, sur un rendement présumé, autrement dit forfaitaire. L’administration fiscale néerlandaise attribue ainsi au bien un rendement moyen déterminé, même lorsque la performance effectivement réalisée est inférieure. Cette méthode a toutefois été censurée à plusieurs reprises : la Cour suprême des Pays-Bas a jugé, en 2021 puis en 2024, qu’un rendement forfaitaire ne pouvait être maintenu lorsque le contribuable établissait avoir obtenu un rendement réel inférieur. Ces décisions ont conduit le législateur néerlandais à engager une refonte du dispositif.
La valeur imposable est déterminée à partir de la valeur WOZ (Waardering Onroerende Zaken), soit une estimation annuelle de la valeur de marché arrêtée par la commune. Celle-ci correspond à la valeur que le bien aurait dû atteindre au 1er janvier de l’année précédente, retenue comme date de référence. Les dettes contractées pour financer l’acquisition peuvent, sous certaines conditions, être prises en considération.
Sur cette base, un rendement forfaitaire est calculé. Pour l’année 2026, le taux retenu pour les placements et autres actifs - parmi lesquels les résidences de vacances - s’élève à 6 %. Le rendement ainsi déterminé est ensuite soumis à l’impôt sur le revenu au taux de 36 %.
Un mécanisme correcteur, souvent désigné comme le régime de la preuve contraire, permet néanmoins au contribuable de solliciter, sous certaines conditions, une imposition fondée sur le rendement réellement obtenu, au sens strict de la législation relative à la box 3. Sa mise en œuvre n’est pas automatique : elle requiert un calcul précis et une documentation probante. Pour les biens immobiliers, le rendement réel comprend non seulement les revenus locatifs, mais également l’éventuelle appréciation de valeur. En cas d’usage personnel du bien, une correction peut en outre être appliquée au titre de revenus locatifs fictifs correspondant aux périodes d’occupation propre.
Ce dispositif n’a toutefois vocation qu’à s’appliquer à titre transitoire. Les autorités néerlandaises envisagent l’entrée en vigueur, au 1er janvier 2028, d’un nouveau système davantage aligné sur le rendement effectivement réalisé. Cette évolution pourrait infléchir sensiblement la charge fiscale annuelle attachée aux secondes résidences, même si ses modalités définitives restent encore à préciser.
La détention du bien peut également donner lieu à plusieurs taxes locales. La principale est la taxe foncière néerlandaise (onroerendezaakbelasting ou « OZB »), due par le propriétaire au 1er janvier et comparable, dans son principe, au précompte immobilier belge. Calculée sur la valeur WOZ, elle varie selon la commune. D’autres prélèvements locaux peuvent s’y ajouter, notamment au titre de la collecte des déchets ou de services communaux spécifiques.
Vente d’une résidence de vacances située aux Pays-Bas
À la différence de plusieurs autres juridictions - abordées dans nos publications consacrées à la France, à l’Espagne, au Portugal et à l’Italie -, les Pays-Bas ne soumettent pas, à ce jour, à une imposition spécifique la plus-value dégagée lors de la cession d’une résidence de vacances. Pour autant que le bien ne soit pas affecté à l’exercice d’une activité professionnelle, la plus-value demeure donc exonérée d’impôt sur le revenu, indépendamment de la durée de détention.
Transmission successorale d’une résidence de vacances située aux Pays-Bas
La situation du bien pourrait laisser penser que les Pays-Bas disposent, à eux seuls, du pouvoir d’en imposer la transmission successorale. En réalité, l’assujettissement aux droits de succession néerlandais repose principalement sur le domicile du défunt. Ceux-ci sont notamment susceptibles d’être dus lorsque le défunt résidait aux Pays-Bas ou lorsqu’il possédait la nationalité néerlandaise et décède dans les dix années suivant son départ du pays.
Lorsqu’un résident fiscal belge décède sans relever de l’un de ces critères de rattachement, les Pays-Bas ne prélèvent, en principe, aucun droit de succession sur le bien qui y est situé. La transmission n’échappe pas pour autant à la fiscalité belge : les héritiers ou légataires d’un résident belge sont redevables des droits de succession sur l’ensemble du patrimoine successoral, mobilier comme immobilier, où que les actifs soient situés.
Si les Pays-Bas devaient, à l’avenir, étendre leur pouvoir d’imposition aux immeubles en raison de leur seule localisation, une double imposition pourrait théoriquement se présenter. La Région flamande prévoit alors, sous certaines conditions et moyennant une demande formulée dans la déclaration de succession, l’imputation des droits acquittés à l’étranger sur les droits de succession flamands dus au titre des mêmes biens.
Enfin, l’acquisition du bien par voie successorale n’est pas soumise aux droits de mutation néerlandais : une transmission successorale ne constitue pas une « mutation » au sens de la législation néerlandaise applicable.
Donation d’une résidence de vacances située aux Pays-Bas
La donation de la résidence de vacances peut constituer un levier pertinent de planification patrimoniale. Elle permet d’anticiper la transmission du bien et, selon les circonstances, de maîtriser la charge successorale future en Belgique. Une fois valablement donné, l’immeuble sort en principe du patrimoine successoral du donateur et n’est plus soumis, à son décès, aux droits de succession belges.
Le traitement fiscal néerlandais de la donation dépend du lien personnel du donateur avec les Pays-Bas, en particulier de sa résidence et, dans certaines situations, de sa nationalité ainsi que de la date de son départ du pays. Lorsque le donateur est résident fiscal belge et qu’aucun critère de rattachement néerlandais n’est rencontré, aucun droit de donation n’est, en principe, dû aux Pays-Bas. La seule localisation du bien sur le territoire néerlandais ne suffit donc pas, à ce jour, à déclencher cette imposition.
L’acquisition par donation demeure néanmoins, en principe, soumise aux droits de mutation néerlandais, selon une logique comparable à celle d’une acquisition à titre onéreux. Lorsque le bien n’est pas destiné à devenir la résidence principale du bénéficiaire, le taux applicable s’élève à 8 %. En principe, aucun droit de donation belge n’est dû lorsque l’immeuble situé aux Pays-Bas est transmis par acte notarié néerlandais.
Une résidence de vacances à l’étranger : en profiter en toute sérénité
L’acquisition d’une résidence de vacances aux Pays-Bas ne se résume pas au choix d’un lieu de séjour privilégié : elle s’inscrit souvent dans une réflexion patrimoniale de long terme. Acquisition, détention, cession, donation et succession répondent à des règles civiles et fiscales qui diffèrent sensiblement de celles applicables en Belgique. Une analyse préalable et coordonnée permet d’en sécuriser la mise en œuvre, d’anticiper les incidences fiscales et de préserver la cohérence de votre stratégie familiale. Pour un accompagnement sur mesure, notre équipe Wealth Planning se tient à votre disposition.
Le présent article reflète l’état de la législation et de la réglementation au 29 septembre 2026. Celles-ci étant susceptibles d’évoluer, une analyse actualisée de votre situation demeure recommandée avant toute décision.