Résidences de vacances à l’étranger - Partie 3: en Espagne
L’Espagne exerce depuis longtemps un attrait particulier sur les voyageurs belges, séduits par l’étendue de son littoral, le dynamisme de ses villes et la richesse de son patrimoine culturel. Du charme vibrant de Barcelone à l’authenticité de l’Andalousie, en passant par l’art de vivre incarné par le flamenco et la gastronomie locale, le pays offre un cadre de villégiature aussi diversifié qu’exceptionnel. Il n’est dès lors guère surprenant qu’il figure parmi les destinations de prédilection de nombreux acquéreurs belges en quête d’une résidence de vacances.
Dans ce troisième volet de notre série consacrée aux résidences de vacances à l’étranger, nous nous arrêtons sur l’Espagne. Nous y abordons les principales considérations civiles et fiscales liées à l’acquisition, à la détention, à la transmission et à la cession d’une résidence de vacances dans ce pays particulièrement prisé.
Acquisition
L'Espagne est un état décentralisé composé de 17 régions appelées "communautés autonomes" (ainsi que des deux villes autonomes de Ceuta et Melilla). Ce sont elles qui sont exclusivement compétentes en matière d'urbanisme, de logement et de tourisme.
L'impôt sur les transmissions patrimoniales - Impuesto de Transmisiones Patrimoniales/ITP (comparable au droit d'enregistrement chez nous) se situe entre 6% et 10% selon la valeur du bien et la région compétente (communauté autonome). Cet impôt de transmission varie selon la communauté autonome et la méthode de calcul utilisée (pourcentage fixe ou bien barème progressif). Les parties prévoient généralement qu'il est entièrement à charge de l'acquéreur.
Il sera, par exemple, de 6% à Madrid et de 10% à Alicante, sachant que des exceptions peuvent s'appliquer. Il se calcule sur la valeur du bien.
Lorsque le bien est vendu par un professionnel assujetti à la TVA, le droit de transfert est remplacé par une TVA dont le taux en matière immobilière est de 10 %. Ce taux peut cependant varier selon la situation. Dans certaines régions, comme les îles Canaries, la TVA ne s’applique pas pour l’acquisition d’un bien neuf, mais un autre impôt s’applique en lieu et place dénommé « IGIC » (Impuesto General Indirecto Canario). Ce taux varie généralement entre 6,5 % et 7 %.
Outre les droits d’enregistrement ou la TVA, l’acquéreur doit également s’acquitter d’un droit de timbre appelé l’« IAJD » (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados), dont le taux varie généralement entre 0,50 % et 2 % selon la communauté autonome concernée.
Enfin, l’acquéreur doit également supporter les frais liés à l’acte, en ce compris les honoraires notariaux (entre 0,3 et 0,7% de la valeur du bien), les frais administratifs et, le cas échéant, les coûts afférents à la mise en place d’un financement hypothécaire. À cet égard, il convient de relever que le rôle du notaire espagnol diffère sensiblement de celui de son homologue belge, le véritable spécialiste à consulter est l'avocat. C'est ce dernier qui fera toutes les vérifications d'usage pour compte de l'acquéreur (par exemple en matière d'urbanisme, de dette ou d'hypothèque grevant le bien, de garantie décennale…). Le coût de l’intervention de l’avocat avoisine les 1 % de la valeur du bien hors TVA.
À l’instar de ce qui est admis en Belgique, il est possible de recourir, lors d’une nouvelle acquisition, à un achat scindé. Dans ce cadre, les parents acquièrent l’usufruit de l’immeuble tandis que les enfants en acquièrent la nue‑propriété. L’avantage de cette approche est qu’au décès des parents, leur usufruit vient s’ajouter à la nue‑propriété des enfants, et cela sans paiement de droits de succession.
Dans le cadre d'un article précédent publié sur notre blog, nous avons évoqué les conditions et les possibilités d’application d’un tel achat scindé en Belgique.
Si cette technique présente un intérêt patrimonial certain, son traitement fiscal en Espagne appelle toutefois une attention particulière. En Belgique, l’extinction de l’usufruit au décès de l’usufruitier permet au nu-propriétaire de devenir plein propriétaire normalement sans perception de droits de succession. En Espagne, la situation diffère : si aucun droit de succession n’est dû à cette occasion, la consolidation de l’usufruit et de la nue-propriété entraîne en principe la perception d’un droit d’enregistrement sur la valeur de l’usufruit transmis. En pratique, l’ITP est ainsi exigible, à un taux compris entre 6 % et 11 % selon la région concernée.
Détention
Pour plus d’informations sur la déclaration de votre résidence de vacances espagnole dans l’impôt belge des personnes physiques, nous vous renvoyons volontiers à notre précédent billet de blog intitulé « Partie 1 : Votre résidence de vacances à l’étranger et votre déclaration fiscale ».
Outre les impôts dus en Belgique, vous serez également redevable d’un certain nombre d’impôts (annuels) en Espagne.
L’« IBI » (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), équivalent espagnol du précompte immobilier belge, est un impôt foncier annuel qui dépend de chaque municipalité. L’IBI est calculé sur la base de la valeur cadastrale du bien.
Le propriétaire d’une résidence secondaire en Espagne est également soumis à l’« IRNR » (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), soit l’impôt sur les revenus des non-résidents. Pour les résidents de l’Union européenne, cet impôt est perçu au taux de 19 %.
Lorsque le bien est donné en location, la base imposable correspond, en principe, aux revenus locatifs bruts, sous déduction de certaines charges, telles que les intérêts d’un emprunt contracté pour l’acquisition du bien ainsi que les frais d’entretien ou de rénovation.
En l’absence de mise en location, l’administration fiscale espagnole retient un revenu locatif forfaitaire, calculé sur la base de 1,1 % de la valeur cadastrale du bien. Ce pourcentage peut toutefois être porté à 2 % lorsque cette valeur cadastrale n’a pas fait l’objet d’une révision récente.
La détention d’un bien immobilier en Espagne peut également entraîner l’application de l’« ISP » (Impuesto sobre el Patrimonio), soit l’impôt espagnol sur la fortune. Les non-résidents qui détiennent un bien immeuble situé en Espagne peuvent y être assujettis sur la base de leur patrimoine net espagnol, après déduction, le cas échéant, des dettes contractées pour l’acquisition du bien. Les taux applicables sont progressifs et s’échelonnent de 0,20 % à 3,50 %.
En cette matière également, la localisation du bien revêt une importance déterminante. Certaines communautés autonomes prévoient en effet un seuil d’exonération supérieur à 700.000 EUR par personne, voire n’appliquent pas d’impôt sur la fortune. Le contribuable non-résident peut, selon les cas, opter pour l’application du régime fédéral ou du régime régional.
Depuis 2022, s’y ajoute en outre une contribution fédérale de solidarité (Impuesto de solidaridad de las grandes fortunas), due annuellement lorsque la valeur du patrimoine espagnol excède 3.000.000 EUR.
Vente
La cession d’une résidence de vacances située en Espagne peut donner lieu à l’imposition d’une plus-value au taux forfaitaire de 19 %. Cette taxation porte sur la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition du bien, étant entendu que certains frais peuvent, selon les règles fiscales espagnoles, majorer le prix d’acquisition — tels que l’ITP, la TVA ou certains travaux de rénovation — tandis que d’autres peuvent être déduits du prix de cession, à l’instar des honoraires d’agence ou des frais d’avocat.
Lorsque le vendeur est un non-résident, l’acquéreur est tenu de retenir 3 % du prix de vente et de le reverser à l’administration fiscale espagnole à titre d’acompte sur l’impôt dû au titre de la plus-value. Si le montant ainsi retenu excède l’impôt effectivement dû, le vendeur peut en solliciter la restitution.
À cette imposition peut également s’ajouter un impôt communal sur la plus-value du terrain, dénommé Plusvalía municipal. Celui-ci est calculé notamment en fonction de la valeur cadastrale du terrain, de l’évolution théorique de cette valeur au fil du temps et de la durée de détention du bien. Son taux varie selon la commune concernée.
Donation
Lors de la donation de votre résidence de vacances espagnole, seuls des droits de donation espagnols — et non belges — seront dus.
Les taux des droits de donation espagnols correspondent dans une large mesure à ceux des droits de succession espagnols. Ils varient selon la communauté entre 7,65 % et 34 %. Chaque communauté peut établir des primes qui réduisent le tarif effectif.
En Espagne, une taxation de la plus-value est due en cas de donation. La donation est imposée comme une vente et la plus-value doit faire l’objet d’une déclaration à l’impôt des non-résidents.
L’impôt communal sur la plus-value du terrain (Plusvalía municipal) peut également être dû dans le cadre d’une donation.
Succession
En présence d’une résidence de vacances située en Espagne, la transmission par succession appelle une attention particulière dans un contexte belgo-espagnol. En effet, lorsqu’un défunt est résident belge, les droits de succession belges sont en principe dus sur l’ensemble des biens composant sa succession, qu’ils soient situés en Belgique ou à l’étranger.
Parallèlement, l’Espagne est en droit de prélever des droits de succession sur les biens immobiliers situés sur son territoire. Les droits acquittés en Espagne peuvent toutefois, sous certaines conditions, être imputés sur les droits de succession dus en Belgique, ce qui permet de réduire ou de supprimer la double imposition.
Les taux fédéraux espagnols des droits de succession varient entre 7,65 % et 34 %. Ce cadre général doit toutefois être nuancé, dès lors que les communautés autonomes disposent d’une large autonomie en la matière. Chacune d’elles peut prévoir ses propres taux, exonérations, réductions et conditions d’application.
Certaines régions, telles que l’Andalousie ou la Communauté valencienne, ont ainsi instauré, pour certains héritiers en ligne directe — notamment les époux, les partenaires enregistrés et les enfants — un régime particulièrement favorable, pouvant aboutir, en pratique, à une quasi-neutralisation de la charge successorale grâce à l’effet combiné d’exonérations spécifiques et d’une réduction de 99 % des droits dus.
Conclusion
Lors de l’achat, de la vente, de la donation ou de la transmission par succession d’une résidence de vacances située en Espagne, un certain nombre de règles civiles et fiscales s’appliquent, qui peuvent différer sensiblement des règles belges.
Il est essentiel d’être bien informé afin de réaliser ces opérations correctement et d’éviter les déconvenues.
Attention : ce billet de blog a été rédigé le 19 juin 2026. La législation et la réglementation peuvent avoir évolué depuis la publication du présent texte.