Flandre : Renforcement des conditions pour le taux réduit des droits d’enregistrement sur l’unique habitation propre

 

Les droits d’enregistrement lors de l’achat de « l’unique habitation propre » ont été abaissés à 2 % depuis le 1^er janvier 2025. Pour bénéficier de ce taux réduit, l’acheteur doit toutefois remplir certaines conditions. Vous les retrouvez en détail dans cet article. Mais surtout : qu’est-ce qui change exactement à partir du 1^er janvier 2026 ?

 

Le tarif réduit de 2 % pour l’achat de l’unique habitation propre est maintenu, mais les conditions seront renforcées. Voici la liste complète des conditions :

• Le tarif réduit ne s’appliquera qu’aux achats effectués exclusivement par des personnes physiques, qui acquièrent la « pleine propriété pure et simple ». Dès lors, les achats scindés (usufruit – nue-propriété) ou les achats conjointement avec une société ne seront plus possibles au tarif réduit de 2 %.

   

  Exemple 1 : achat par une personne physique et sa société, chacun pour 50 % en pleine propriété. Les deux achats sont soumis au tarif de 12 % de droits d’enregistrement.

   

  Exemple 2 : achat de l’usufruit par la personne A et de la nue-propriété par la personne B. Les deux achats sont soumis au tarif de 12 % de droits d’enregistrement.

   

  Exemple 3 : achat par la personne A pour 30 % en pleine propriété et par la personne B pour 70 % en pleine propriété. Les deux achats peuvent bénéficier du taux réduit, si toutes les conditions sont remplies.

   

• L’acheteur doit s’inscrire à l’adresse du bien acquis dans un délai de trois ans suivant la date de l’acte authentique. Cette règle reste inchangée en 2026. Toutefois, à partir de 2026, une nouvelle condition s’ajoute : l’acheteur devra maintenir cette inscription pendant une période ininterrompue d’au moins un an.

Les nouvelles mesures entreront en vigueur pour les compromis de vente à partir du 1^er janvier 2026.

 

Flandre : Régime favorable pour les sociétés familiales

 

Le régime fiscal avantageux pour les entreprises et sociétés familiales prévoit une exonération des droits de donation et un tarif réduit en matière de droits de succession (3 % en ligne directe et entre partenaires, ou 7 % entre toutes autres personnes). Attention : certaines conditions doivent être respectées.

 

Ce régime favorable en tant que tel reste en vigueur en 2026, mais les conditions pour les sociétés familiales seront néanmoins renforcées. En particulier, le gouvernement flamand souhaite fermer les « échappatoires » liées à l’immobilier résidentiel. Voici quelques points importants à retenir :

• Les biens immobiliers principalement destinés à l’habitation et les terrains à bâtir seront exclus du régime favorable. Le tarif réduit ne s’appliquera qu’à la valeur résiduelle qui ne concerne pas l’immobilier résidentiel. L’immobilier résidentiel détenu par des filiales (≥10 %) sera également pris en compte pour cette exclusion.
• L’exclusion ne s’applique pas aux sociétés familiales dont au moins 75 % du chiffre d’affaires provient d’une activité professionnelle liée à l’immobilier résidentiel. Cette exception est assortie d’une condition d’emploi : la société doit compter au moins un salarié au cours des trois années précédant la donation ou le décès
• Pour une évaluation correcte, un rapport établi par un réviseur d’entreprises ou un expert-comptable certifié sera requis.
• La notion d’activité économique réelle et le test à double paramètre disparaîtront. Actuellement, pour bénéficier du régime favorable, une société familiale doit prouver qu’elle exerce une activité économique réelle, ce qui est vérifié via deux paramètres (charges salariales et immobilier). Avec l’exclusion de l’immobilier résidentiel, cette vérification par paramètres sera supprimée.

Cette réforme entre en vigueur le 1^er janvier 2026 et s’applique aux actes authentiques de donation et aux décès survenant à partir de cette date.

 

Flandre : augmentation de l’exonération en matière de droits de succession entre partenaires

 

Les partenaires bénéficient des taux progressifs les plus bas en matière de droits de succession (3 % – 9 % – 27 %). Le partenaire survivant a actuellement droit à une exonération de base de 50.000 euros sur les biens mobiliers. Cela change en 2026. À partir du 1^er janvier 2026, l’exonération de base passera de 50.000 à 75.000 euros. Vous souhaitez en savoir plus ? Découvrez dans cet article tout sur les droits du partenaire survivant en matière successorale.

 

Flandre : de l’héritage d’ami à la réduction pour célibataire

 

Avec le dispositif dit « l’héritage d’ami », le testateur pouvait, via testament, désigner un ami ou un membre éloigné de la famille. Cette personne pouvait hériter jusqu’à 15.000 euros aux taux applicables en ligne directe, soit un taux de 3 % sur la première tranche jusqu’à 50.000 euros. Il était également possible de désigner plusieurs personnes, qui se partageaient alors cet avantage (non cumulable par personne). En 2026, cet « héritage d’ami » évolue comme suit :

• L’« héritage d’ami » disparaît et est remplacé par la « réduction pour célibataire ». Comme condition, le testateur ne peut avoir ni partenaire ni descendants en ligne directe.
• Le testateur doit désigner par testament les personnes pouvant bénéficier de la « réduction pour célibataire ». Chacune de ces personnes pourra bénéficier d’un tarif réduit sur un montant allant jusqu’à 100.000 euros (3 % sur les premiers 50.000 euros et 9 % sur les 50.000 euros suivants). Au-delà de ce montant, les taux habituels (plus élevés) s’appliqueront.

Exemple 1 : un bénéficiaire reçoit 100.000 euros. Les droits de succession sont calculés comme suit : 50.000 euros à 3 % et 50.000 euros à 9 %.

Exemple 2 : deux bénéficiaires sont désignés pour profiter ensemble de la « réduction pour célibataire » pour un total de 100.000 euros. Les droits de succession s’élèvent pour chaque bénéficiera à 3 % sur 50.000 euros.

Ce nouveau dispositif remplacera l’« héritage d’ami » actuel, qui restera toutefois applicable pour les testaments établis avant le 1^er janvier 2026 (même en cas de décès après cette date). L’« héritage d’ami » ne peut cependant pas être cumulé avec la « réduction pour célibataire ».

 

Bruxelles : prolongation du délai de risque pour les donations non enregistrées

 

Pour les donations non enregistrées effectuées jusqu’au 31 décembre 2025 inclus, le délai de 3 ans reste d’application. Il n’y aura donc pas de rétroactivité. Pour toutes les donations réalisées à partir du 1^er janvier 2026, le délai de risque sera porté à 5 ans. Vous souhaitez en savoir plus sur la prolongation du délai de risque pour les donations non enregistrées ? Retrouvez l’article complet via ce lien.

 

Prêt(e) à faire des choix réfléchis en 2026

 

Les nouvelles mesures fiscales à partir de 2026 peuvent avoir un impact considérable sur votre patrimoine. Vous souhaitez vérifier si votre structure actuelle correspond toujours à vos objectifs ? Ou avez-vous des questions sur l’impact concret de ces changements sur votre patrimoine ? N’hésitez pas à contacter nos collègues du Wealth Planning. Ils sont à votre disposition pour optimiser votre planification patrimoniale à la lumière de ces évolutions récentes.

 

Attention : ce blog a été rédigé le 4 décembre 2025. La législation peut avoir évolué depuis sa publication.