Résidences de vacances à l’étranger - Partie 2: en France
La France constitue une destination d’exception, reconnue pour la qualité de ses paysages, la renommée de sa gastronomie et la richesse de son patrimoine culturel. Il n’est dès lors pas surprenant que la France figure parmi les destinations privilégiées des vacanciers belges.
Dans le cadre de notre série d’articles consacrée aux résidences de vacances à l’étranger et publiée sur notre blog, ce deuxième volet est dédié à la France. Nous y apportons un éclairage utile sur les modalités d’acquisition, de vente, de donation et transmission successorale d’une seconde résidence située dans ce beau pays qu’est la France.
Acquisition
Comme en Belgique, des droits d’enregistrement sont dus lors de l’acquisition d’un bien immeuble en France. Le taux applicable à l’achat d’une résidence de vacances s’avère toutefois sensiblement plus favorable en France que le taux général des droits d’enregistrement grevant l’acquisition d’une seconde résidence en Belgique (Flandre : 12 %, Wallonie et Région de Bruxelles‑Capitale : 12,5 %). Il se situe aux alentours de 6,32 %. Le montant perçu est partagé entre le département (en général, 5 %) et la commune (1,20 %) où se situe le bien. Le surplus constitue un « prélèvement pour frais d’assiette » (2,37 % du montant du droit départemental). Des abattements et réductions peuvent s’appliquer.
La vente de terrains à bâtir ou d’un immeuble neuf (qui n’est pas achevé depuis plus de cinq ans) est soumise à la TVA au taux général de 20 %, auquel s’ajoute une taxe de publicité foncière de 0,715 %.Par ailleurs, l’acquéreur est tenu, comme en Belgique, de supporter les frais de notaire (frais d’acte, émoluments et débours).
De manière globale, les frais d’acquisition représentent entre 7 et 8 % du prix d’acquisition.
À l’instar de ce qui est admis en Belgique, il est possible de recourir, lors d’une nouvelle acquisition, à un achat scindé. Dans ce cadre, les parents acquièrent l’usufruit de l’immeuble tandis que les enfants en acquièrent la nue‑propriété. L’avantage de cette approche est qu’au décès des parents, leur usufruit vient s’ajouter à la nue‑propriété des enfants, et cela sans paiement de droits de succession.
Dans un précédent article de blog nous avons déjà évoqué les conditions et les possibilités d’application d’un tel achat scindé en Belgique.
Cette technique offre ainsi des possibilités intéressantes pour ceux qui souhaitent déjà associer leurs enfants à la planification patrimoniale de la résidence de vacances, tout en conservant eux‑mêmes la jouissance du bien (habiter dans le bien ou en percevoir les loyers).
Lorsque l’achat scindé porte sur une seconde résidence située à l’étranger, il convient de tenir compte à la fois des règles applicables dans l’État de la résidence fiscale du défunt et de celles applicables dans l’État de situation de l’immeuble.
En l’espèce, afin que l’extinction de l’usufruit soit effectivement exonérée de droits de succession, les administrations fiscales posent un certain nombre de conditions. La succession s’ouvrant en Belgique, il sera nécessaire, même en présence d’une acquisition scindée réalisée à l’étranger, de respecter les exigences du droit fiscal belge. Comme indiqué ci‑avant, ces exigences ont été examinées plus en détail dans la fiche relative à l’achat scindé en Belgique.
En France, une attention particulière doit être portée à la rédaction de l’acte authentique d’acquisition de la seconde résidence. En effet, lorsque les parents ont préalablement consenti à leurs enfants des donations manuelles afin de leur permettre de financer l’acquisition de leur quote‑part en nue‑propriété, l’administration fiscale française exige que l’origine des fonds – matérialisant la donation manuelle – soit expressément mentionnée dans l’acte notarié d’acquisition.
Ces exigences sont nécessaires pour garantir que l’immeuble sis en France ne soit pas soumis aux droits de succession au décès de l’usufruitier, tant du point de vue du droit fiscal belge que du point de vue du droit fiscal français.
Détention
Pour de plus amples informations relatives aux modalités de déclaration de votre résidence de vacances située en France dans votre déclaration belge à l’impôt des personnes physiques, nous vous renvoyons à notre précédent article de blog intitulé « Fiscalité belge applicable à l’acquisition d’une résidence secondaire et points d’attention généraux ».
Outre les impôts dus en Belgique, vous serez également redevable d’un certain nombre d’impôts en France.
L’équivalent français du précompte immobilier belge, la « taxe foncière », est due chaque année pour les immeubles situés en France, que ceux‑ci soient ou non donnés en location.S’agissant d’une taxe locale, le taux d’imposition varie selon la localisation du bien immeuble.
En qualité de propriétaire d’une seconde résidence située en France, vous êtes tenu de déclarer à l’administration fiscale française l’identité des occupants du bien. L’identité des occupants ne doit être communiquée qu’une seule fois, sauf en cas de changement de situation. En présence d’une telle modification, celle‑ci doit être signalée à l’administration fiscale avant le 1er juillet de l’année concernée.
Lorsque vous occupez vous‑même votre résidence de vacances, sans qu’il soit question de mise en location, une taxe d’habitation est due en votre qualité de propriétaire‑occupant.
Dans l’hypothèse où votre seconde résidence est mise en location, les revenus locatifs nets doivent être déclarés chaque année en France et sont soumis à l’impôt sur le revenu. Le taux minimum d’imposition est fixé à 20 % pour un revenu net imposable jusqu’à 29 579 euros et à 30 % au‑delà (revenus perçus en 2025) sous réserve de la possibilité d’opter pour le taux moyen d’imposition calculé sur la base des revenus mondiaux. En effet, si vous êtes en mesure de démontrer que votre taux moyen d’imposition sur vos revenus mondiaux est inférieur à 20 % ou 30 %, il est possible de demander l’application de ce taux moyen aux revenus de source française. À cette imposition s’ajoutent des prélèvements sociaux à un taux réduit de 7,5 %.
Pour être complets, signalons qu’il existe en France des régimes fiscaux simplifiés pour la location non meublée et meublée. Ces régimes prévoient un abattement forfaitaire pour frais qui peut être fiscalement intéressant. En cas de location meublée, certains points d’attention supplémentaires s’imposent, cette forme de location étant rapidement considérée en France comme une activité professionnelle.
Un impôt sur la fortune immobilière est également dû tant par les résidents fiscaux français que par les non‑résidents.
En tant que non‑résident, vous êtes redevable de cet impôt sur la fortune si la valeur nette de vos biens immobiliers non professionnels situés en France dépasse 1.300.000 euros.
En règle générale, le redevable de l’impôt est l’usufruitier. Celui-ci sera tenude déclarer la valeur totale de l’immeuble en pleine propriété.
Point d’attention : la déclaration d’IFI prend en compte les biens immobiliers détenus par toutes les personnes au sein d’un foyer fiscal. Ainsi, si deux personnes vivent en couple et forment un foyer fiscal, il sera tenu compte de tous les biens immobiliers dont elles sont propriétaires ensemble ou séparément.
La valeur de votre résidence de vacances en France doit correspondre à la valeur vénale du bien au 1er janvier de l’année concernée. Cette valeur vénale peut toutefois – sous certaines conditions – être réduite par certaines dettes déductibles. Il s’agit en premier lieu des dettes contractées pour acquérir (crédit hypothécaire) ou rénover votre résidence de vacances. Il est essentiel de pouvoir démontrer un lien de causalité clair entre le financement et l’acquisition du bien immobilier français.
Bien que le seuil d’imposition soit fixé à 1.300.000 euros, les taux d’imposition progressifs de l’IFI vont de 0 % (jusqu’à 800.000 euros) à 1,50 % (pour les biens dont la valeur dépasse 10.000.000 euros).
Concrètement, si votre seconde résidence en France est évaluée à 1.299.000 euros, vous ne serez pas redevable de l’IFI. À l’inverse, si sa valeur est de 1.400.000 euros, vous serez redevable de l’IFI et serez imposé sur la partie de la valeur excédant 800.000 euros.
Vente
Donation
Succession
Conclusion