Transférer un bien immobilier d'une société à votre patrimoine privé : comment faire ?
Votre société possède-t-elle un bien immobilier que vous souhaitez transférer à votre patrimoine privé ? Vous n'êtes pas le premier. Dans cet article, nous examinons les différentes manières de retirer votre bien immobilier et mettons en lumière les conséquences fiscales spécifiques à chaque méthode.
Transférer un bien immobilier à votre patrimoine privé
Il existe plusieurs raisons pour lesquelles un dirigeant d'entreprise peut choisir de transférer un bien immobilier de la société à son patrimoine privé. Voici quelques raisons courantes :
- Le dirigeant souhaite vendre la société ;
- La société est sur le point d'être liquidée ;
- Le transfert permet de soustraire le bien à certains risques ;
- La transition s'inscrit dans une restructuration du patrimoine (par exemple, planification successorale).
Tout comme il existe plusieurs raisons de transférer un bien immobilier à votre patrimoine privé, il existe également diverses méthodes pour le faire. Chaque méthode a ses propres implications fiscales.
Différentes manières de retirer un bien immobilier
Il existe de nombreuses méthodes pour transférer un bien immobilier à votre patrimoine privé. Le régime fiscal est déterminé par la manière dont le bien est transféré. Nous discutons ci-dessous des méthodes les plus courantes.
Vous pouvez acheter le bien à votre société. Cela implique bien sûr un prix d'achat que vous devez payer à titre privé. Il existe des méthodes pour optimiser cette transaction d'achat et de vente, mais il s'agit en tout cas d'une créance au nom de la société, et un paiement doit donc être effectué.
Il peut y avoir une réduction du capital en nature. Autrefois, on parlait de réduction de capital en nature. Cela implique que le capital doit être suffisamment élevé, en fonction de la valeur marchande de (une partie de) l'immeuble. Notez cependant que la société doit conserver suffisamment de capital dans certains cas.
Une troisième option est la distribution de dividendes en nature. Le bien immobilier de la société peut également être distribué "en nature" via une distribution de dividendes. Plus précisément, cela signifie que vous, en tant qu'actionnaire, ne recevez pas d'argent en tant que dividende. Vous recevez un bien à la place.
La société peut être liquidée. Dans ce cas, tous les actifs - y compris le bien immobilier - sont attribués aux actionnaires après le règlement des éventuelles dettes. Cette attribution du bien immobilier se fait en proportion de leur participation dans la société.
Attention : dans les trois derniers cas, aucun paiement n'est requis de votre patrimoine privé. Il y a en effet une distribution. Pour que cela soit possible, la société doit cependant disposer de réserves suffisantes.
Conséquences fiscales du transfert de votre bien immobilier
Comme vous l'avez lu ci-dessus, il existe différentes manières de retirer un bien immobilier de votre société et de le transférer à votre patrimoine privé. Chacune de ces méthodes a des conséquences fiscales spécifiques. Ce qui suit vous guide à travers l'impôt sur les sociétés, les droits d'enregistrement, le précompte mobilier et la TVA.
L'un des principaux points de discussion est l'impôt sur les sociétés dû sur la plus-value. Celui-ci s'applique toujours, quelle que soit la manière dont le bien immobilier est retiré.
Cette plus-value est déterminée comptablement et correspond à la différence entre la valeur réelle du bien immobilier et la valeur comptable au bilan. En principe, vous devez payer l'impôt sur les sociétés sur cette plus-value. Le taux est généralement de 25 %. Sous certaines conditions et limitations, il est de 20 %.
Le droit d'enregistrement s'applique au transfert du bien immobilier de la société à la personne privée. Le principe général est le droit d'achat. En Flandre, le taux est de 12 %, calculé sur la valeur de vente.
Dans certaines situations, des taux réduits s'appliquent. Pensez au droit de partage de 2,5 % ou au droit fixe de 50 euros. Ces taux réduits sont possibles sous la règle dite du "partenaire historique".
Dans certains cas, un précompte mobilier est également dû. Si le retrait du bien immobilier se fait, par exemple, via une distribution de dividendes, vous payez en principe 30 % de précompte mobilier sur le dividende distribué.
Cependant, des exceptions sont possibles. Par exemple, un taux réduit de 5 % de précompte mobilier s'applique lorsque vous distribuez le dividende à partir d'une réserve de liquidation. Cette réserve doit avoir été constituée par votre société au moins cinq ans auparavant.
Enfin, il y a aussi la TVA. Il se peut que vous deviez payer la TVA lorsque vous souhaitez transférer le bien immobilier de votre société à votre patrimoine privé.
Le bien immobilier était-il soumis à la TVA lors de son acquisition par la société ? Et la société a-t-elle déduit cette TVA par le passé ? Dans ce cas, vous devrez peut-être réviser une partie de celle-ci.
Vous le voyez immédiatement : il y a de bonnes raisons pour lesquelles vous pourriez vouloir transférer votre bien immobilier à votre patrimoine privé. Il est cependant important de prendre en compte tous les aspects et conséquences fiscales. Une analyse approfondie est donc cruciale si vous choisissez de franchir cette étape.
Avez-vous des questions sur le transfert de biens immobiliers à votre patrimoine privé ? Souhaitez-vous faire analyser professionnellement votre situation spécifique ? Et voulez-vous en savoir plus sur les conséquences fiscales de votre choix ? N'hésitez pas à contacter l'un de nos experts en planification patrimoniale et laissez-vous guider de A à Z.
Attention : ce blog a été écrit le 27 février 2025. La législation et la réglementation actuelles peuvent désormais différer du contenu de cette publication.